投資動向：內房股候調整可吸

今年「兩會」並無給股市太大驚喜，也沒有令市場喜出望外的振興經濟國策，反而冷卻樓市炒風卻着力執行。早在《政府工作報告》內，字眼上已作出一定的改動，加入「健全購租並舉的住房制度」及「遏制熱點城市房價過快上漲」的字眼，預告中國新一浪的樓市調控政策，正是山雨欲來。近日最惹人注目的是，北京剛把第二套房首期增至六成，按揭最長期限由30年縮短至25年，大大增加內地投資者入市的難度。

資金流向低線城市

在穩增長的國策下，內地資金流動性氾濫，息口低企，一線城市樓價熱力沖天，去年十一期間，內地多個樓市熱點重推限購、限貸等措施，為調控措施揭開序幕，並初步達到效果。由全國70個大中城市樓價數據所見，今年二月一線城市新建商品住宅價格，按月升幅收窄至0.1%。

內房股板塊獲看好

內地三、四線城市房屋銷售仍強勁。

無疑，一線城市樓價已高不可攀，不是普羅市民能夠負擔，反之，在低線城市去庫存的措施持續下，誘發水向低流，一線城市買家集體「回鄉」購房，二、三線城市樓價升幅更大，二月仍達到0.3%及0.4%，反觀最早推調控政策的15個一線和熱點二線城市，二月很多已出現價量齊跌情況。

早前國家統計局公布全國70大中城市住宅銷售價格，以新建商品住宅計，二月上升城市有56個，比一月多11個，按月跌價城市12個，比一月少8個，無升跌城市2個，樓價回暖城市數目增加，反映樓市稍有回暖迹象，也是催化新一輪調控措施出台的主因之一。

其實，去年樓市至為瘋狂的一線城市，在去年第四季開始連環受辣招影響，炒風基本已受控，新建商品房價格升幅放緩，北京新樓樓價，已連續四個月出現按月持平及回落；深圳更連跌五個月，上月是內地跌幅最大城市，按月回落0.6%；上海連跌三個月後，只見二月輕微反彈0.2%，不過，資金由一線轉往較低線城市興風作浪的情況，亦都逐漸明顯。

內地三、四線城市庫存依然高企，政府地域性的壓抑措施，變相是趕走一線城市買家，到周邊地區入市，形成三、四線城市銷售動力維持強勁，股市在各地冷熱分明的市場環境下，投資內房股更趨向選擇性，考慮銷售增長及地域性的布局。回顧二月數據，三線城市如茂名、淮南及蘭州等在全力去庫存下，以銷售樓面計，仍錄得七成以上的按年增長，市況熱度絲毫不減。

銷售表現呈強 大行齊唱好

近期內房股陸續交出一六年成績表，成績理想已是意料之中，投資者着眼的，應是年初在調控壓力下的銷售表現，以及全年預估會否在內地樓市愈壓愈升下，因大行逐步改觀而上調。

由二月份銷售數據可見，錄得一倍以上按年增長的地產商，包括有碧桂園（02007）、龍湖地產（00960）、萬科企業（02202）以及中國恒大（03333）。美銀美林發表報告，預測一七年全年銷售目標按年升三成以上的，有碧桂園、融創中國（01918）、恒大、萬科及中國海外（00688），該行評估增長與財務槓桿兩個因素後，推介龍湖及華潤置地（01109）。

板塊落後 具重估價值

另一大行摩通認為，中國樓市去庫存工作持續，全國性的緊縮政策不太可能發生，地區的調控措施對樓市的實際打擊有限，東北部城市的房地產市場會持續有好表現。

該行認為新一輪緊縮措施，對內房股股價壓力有限，在強勁盈利增長，以及平均僅得7倍市盈率，高見5厘的股息回報的低廉估值環境下，平均調整幅度可能在一成以下。

德銀報告則認為，具質素的小型發展商，較可受惠於三、四線城市去庫存的市場環境，預測上市內房公司，今年平均可以錄得雙位數銷售增長，今明兩年的盈利增長，平均達到25%及21%，估計在內地實體經濟仍然疲弱，估值低廉的內房股有重估條件。

該行睇好小型發展商有旭輝控股（00884）、新城發展（01030）及龍光地產（03380），大型發展商則睇好中海、潤地及富力地產（02777），而中期業績前會是理想入市時機，主要建基於兩成以上的盈利增長，以及可實現高銷售目標。

綜合分析，從普羅投資者的角度出發，今年內房股平均升幅逾三成，短期初見超買迹象。一七年市盈率平均升抵7倍水平，也已重返去年調控措施出台前的估值，股價短期有調整的可能。

尤其一些升幅過大的中小型內房股，投資者宜採取分段收集方式入市，甚至更保守的策略，在六月的半年銷售塵埃落定前，等待較具深度的調整出現，屆時趁低吸納。

錢修