孖妹S檔案：「我與息魔肉搏最慘烈一戰」

李：寶華世紀資本市場執行副總裁 李焜明（Joseph）

當年金融人易買樓

彩兒：你喺高息年代同息魔交手，竟然只係畀佢擦身而過，最後生還，究竟點解？

李：我喺八五年上車買樓，八十年代係高息年代，息口係以最優惠利率（Prime rate）加上去，依家主要就係以銀行同業拆息（Hibor rate）加上去，係完全唔同遊戲玩法！八十年代按揭利率近20厘，我當時好彩喺銀行做，所以有息口優惠，只係需要3厘息，而且我借到九成按揭，邊似依家啲買家或者只可借到四、五成，我記得，當時有啲華資行係可以借足十成按揭，只係收兩厘息咋！

李：其實八十年代係冇人畀人炒魷魚，好記得七八至八五年，起碼有五、六十間美資或歐資行嚟香港開分部，每間外匯部都要請4至6位交易員，嗰陣入行係2萬蚊一個月，依家都係2萬蚊一個月，哈哈！當時一個Senior有6萬蚊一個月，年終花紅可以有6個月糧，即36萬元，Bonus已經可以買一層樓喇！

經濟起飛 罕見斷供

李：再者，當時一年仲有3至4次挖角機會添，所以依家啲後生仔係好悲哀，學金句天王黎明話齋，「早20年出世現在就是天王」，所以出世時機好緊要！即使撇除喺金融業做呢個因素，其實當時啲業主供樓都冇難度，無論係師奶定中產都易搵工，幾衰都好，每年都加5至10%人工，文員被挖角，一轉工就加薪兩、三成喇，嗰陣時經濟起飛，所以冇斷供問題。

Kitty：市場預計低息環境都仲會持續一段時間，但上車真係好難！

李：八十年代嗰陣，樓市基數好低，邊似依家？記得八四年我睇過一個廣播道600呎左右嘅單位，連車位只係36萬元，當年我一年花紅係12萬元，你睇上車幾易？當時我同事買咗個長洲村屋單位，700呎都只係15萬元咋。

後期環境差寧租樓

彩兒：我知道你一上車就買豪宅，真係堅離地啊。

李：當時買咗又一村洋房，三樓連天台，仲有車位，只係62萬，做九成按揭，入場門檻低；即使當年唔係做金融，問姨媽姑姐借幾萬蚊都可以上車，經濟好又唔會被裁員，一般人有1萬蚊人工，點高息都供得起。八八年我賣咗個單位，賺到40萬，就移民去加拿大。

Kitty：你九三年回流，點解唔再次做業主？

李：因為覺得入場門檻貴、金融業見頂，份工開始唔穩陣，所以就Keep住租又一村至今，舊年買咗加拿大樓，約1,050呎，都只係330萬，一年仲升值兩成，過兩年我就會退休返加國。

文：晉峰金融執行董事 文錦輝（Felix）

打兩份工 2/3糧供樓

Kitty：供樓供到打兩份工，你都算經典。

文：我九五年喺荃灣買入一個210萬元單位，因應我想做九成按揭，就跟發展商安排，搵財仔做樓按，但息口飆得好急，由九五年12厘，飆到去九七年17厘，我係供到要打兩份工，日頭朝九晚五喺朋友公司做Sales，夜晚就做外匯交易員，由夜晚七點做到凌晨三、四點，好彩日頭份工個老闆係朋友，每日亮一亮相就自由做嘢，有單交到差就OK；外匯份工就係興趣嚟，當時冇電子交易，夜晚好熱鬧，多人打電話落盤，唔會瞌眼瞓。

文：當時兩份工夾埋搵緊3萬蚊左右，但就要用三分之二人工去供樓，月供1.8萬，當中有一萬蚊係利息支出，真係供得好辛苦！

彩兒：Felix，原來你差少少因為投資磚頭而破產，嚇到我心都離一離。

文：其實層樓去到九七年嗰陣，升到上330萬元，所以我去咗睇樓，想用一個單位換兩個單位，皆因只需補少少錢已經可以買到，不過，好彩九七年大女出世，所以冇咁做，如果唔係我有九成機會喺金融風暴之後畀銀行Call Loan而破產！皆因當時係想轉買兩個嘉湖山莊嘅相連單位，天水圍呢啲區域，當時完全係跌市重災區。

文：後來，我就揸住荃灣層樓，捱到○○年樓市有個反彈小陽春就以160幾萬出貨，仲拎得番十幾萬，哈哈，慶幸冇變負資產！但之後就租灣仔樓住到依家。

等樓價跌三成才入市

Kitty：係咪見過鬼就實怕黑？

文：之後一路都想買樓，沙士之後、金融海嘯之後都有不斷睇樓，可惜傾唔成，現時仲處於低息環境，只係樓價貴，實際上利息唔算得上係乜壓力，就算出年美國加兩、三次息，香港都未必跟足嚟加，供樓壓力唔大，只係怕經濟逆轉，搞到啲公司裁員，先會有負資產出現，但顧及現時香港失業率低企，暫時未見大問題。

文：香港近年樓市都冇跌過，好多人都想佢調整，不過，我想講，升市時可以話有買貴冇買錯，但跌市時亂咁撈就好有可能恨錯難返，應要小心啲，個人會等樓市調整三至四成先入市。

朱：物業投資達人 朱永年（Andy）

返工帶飯 捱足三年

彩兒：你九六年上車買入澳門氹仔樓，捱住貴息，第二年撞正金融風暴，樓價一度跌咗五成，究竟你點絕地反擊？

朱：嗰陣我以約70萬買咗個約750呎嘅單位自住，借咗50萬，因當時樓市升得好急，幾個月就升幾成，身邊朋友都上晒車，所以好想人有我有，哈哈！當時出嚟做嘢幾年，都冇諗過息口問題，其實個息口去到11.5厘左右，月供3,300元，得幾百蚊係還本金，後來去到九七年，層樓升到上110萬之後暴跌，惟有返工盡力做，等公司唔好裁自己，但同時又唔敢搵兼職，皆因怕拖低工作表現嘛。

慎防回調冇人接貨

朱：最後就惟有租番細一半嘅單位自住，月租千幾蚊，再將自己個單位租出去，賺差價去幫補供樓；另外，夜晚會自己煮晚飯，煮多少少做第二日嘅午餐，一星期都會有三、四日帶飯返公司食，趁過年過節先會買新衫，呢個情況捱咗三年，後來就做咗轉按，息口減到約6厘。

Kitty：呢一役教精咗你？

朱：樓市大升，成交就熾熱；樓市大跌，成交就死寂，呢個情況就似近期香港勁炒嘅半新股，回調就冇人接貨，算係一個教訓，呢個世界冇永遠升值嘅樓，亦都冇永遠升值嘅股票，投資一定要小心！

美息明年料加一厘

彩兒：你○○年由澳門移居香港，再買樓就另一個世界啦……

朱：當年我喺大埔買咗個220萬、六百幾呎嘅居屋單位，做七成按揭，息口減到去4至5厘，主要受美國減息帶挈啦……

朱：今次市場怕美國加息加得快，但我覺得環球貨幣貶值，美國冇理由自己快速加息，所以我覺得出年頂多全年加0.5至1厘。

Kitty：你依家長居英國，上半年仲買埋獨立屋過寫意生活，有機會我都想去探吓你。

Kitty、彩兒