環球置業生活：專家論市：內地調控樓市未觸根源

過往由中央部委下發政策，到現時改為的「分城施策」，這個黃金周對內地樓市而言，未必一如以往屬樓市的黃金期。短短數天，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳及廣州等十多個城市，先後發布新樓市調控政策、多地重啟限購限貸。

從政策內容分析，只有三個城市，分別是北京、合肥及深圳屬於「動真格」，而其他城市的政策內容基本屬於「走過場」。由於「分城施策」出台，估計短期內將有多個城市的房地產調控政策出台，以廣東省內，估計會是珠海、東莞及佛山等地。

北京：再啟自住房供應、同時強化「控地價、限房價」的交易方式。首先，嚴控地價，並對項目未來房價進行預測，試點採取限定銷售價格，並將其作為土地招拍掛條件的措施，以控制房地產價格快速上漲，另在信貸方面也開啟全面降槓桿的舉措。

合肥：從供應、限價、限購、約束恐慌等多方面，出台地產調控政策，如提高首付比例、明確增加供應、針對預售價格的調整等，皆有非常清晰的規定。

深圳：加強非戶籍居民購房條件，由連續繳納三年個稅或社保變成五年，限購一套住房。調高拍賣保證金到50%，嚴查土地資金來源，土地溢價率超過一定比例，要競配人才住房或保障性住房面積，同時也加強落實各類住房供應。

然而，其他城市無非在喊口號式的限制，非本地居民購買多套住宅，調低第二套房的貸款成數，或者加強市場透明化及穩定市場措施為多。

個人認為此輪限購依然未有調整到近期房價暴漲的根源，現時樓價爆升的原因是資金潮下的資產荒，加上內地股市不穩，貸款利率低導致購房者資金只能流向資產。

解決問題只能從合理資金引導來加碼政策，比如增加土地供應，信貸不能單單投入房地產，要依靠政策約束信貸進入實體；房地產去庫存也不能只去一二線城市，政府及銀行對周邊三四線城市可適當增加入戶政策及利率優惠等。

中原地產項目部項目總監

從事內地及海外房地產16年，每年處理約500個成交買賣。同時專門研究內地房地產政策及樓市走勢。

作者：鄭偉舜