環球置業生活：無懼脫歐倫敦近郊盤長線值吸

倫敦樓價自金融海嘯後連升六年，住宅入場費向來以高昂見稱，幾乎冠絕全球，嚇倒不少投資初哥。不過脫歐公投之後，英鎊匯價即時大插水，兌港元一度見10算的逾三十年新低。市場人士估計，鎊匯仍會持續低迷一段時間。

供應短缺 出租有市

萊坊首席經濟師James Roberts表示，「英國受脫歐公投結果影響，料會有一個迷你的經濟調整周期，樓價亦有短暫下行壓力。另一方面，樓價下調，匯率低企，反而吸引海外買家到英國尋求投資機會，而當地的穩健資金流及政治環境，均是海外買家主要的入市要素。」倫敦住宅供應長遠仍然短缺，平均出租率有逾八成，在供求的剛性需求下，相信買樓收租仍是資金避險的好方法。

泰晤士河畔社區發展完備，靜中帶旺。	倫敦經濟發達，金融完善，商機處處。	Gatwick機場是世界最繁忙機場之一。

在脫歐公投前夕，倫敦樓價已受有關消息影響，升勢回軟。據英國地產網站Rightmove數據顯示，六月份大倫敦住宅平均叫價為64.31萬英鎊（約663萬港元），按月挫0.2%，按年計雖仍錄升幅，惟已較五月份的10.8%大幅回落，至僅升4.8%水平。

倫敦住宅平均叫價	倫敦按月叫價升幅五大地區	倫敦按月叫價跌幅五大地區

外圍住宅樓價跑贏

其中，倫敦豪宅區樓價跌幅明顯。據報告指出，樓價貴絕倫敦的肯辛頓和切爾西區，六月份住宅平均叫價207.33萬英鎊（約2,138萬港元），按月大跌9.4%，按年計則更勁插16%。

倫敦住宅放售平均所需日數

英鎊兌港元匯價自脫歐公投後急跌

另一豪宅區威斯敏斯特，住宅叫價為185.16萬英鎊（約1,910萬港元），按月跌1.1%，按年挫9.1%。至於倫敦外圍及近郊地區，六月份住宅平均叫價約51.62萬英鎊（約532萬港元），單月雖跌0.7%，惟全年計仍錄9.5%升幅，跑贏全市平均水平。

倫敦非核心地帶住宅，叫價較一線區平易近人，部分地區樓價尚有升值水位，如坐落泰晤士河南方的薩瑟克，住宅平均叫價僅66.61萬英鎊（約687萬港元），較五月升6.1%，為倫敦按月叫價升幅最高地區，按年計則飆11.2%。

而坐落東倫敦發展區的紅橋市，平均叫價更相宜，僅約46.5萬英鎊（約479萬港元），較大倫敦平均價低27%，叫價按月升2.8%，按年升幅明顯，漲13.2%。

新盤價硬 升值力高

領域佳士得國際林偉信提到，英國脫歐公投影響會逐步浮現，短期樓價料會有所調整，有不少買家憧憬樓價下調，該行收到的查詢明顯較脫歐公投前為多。

他預期，倫敦二手物業的下調空間會較大，至於一手新盤傾向以市價推售，未必會有太大折讓，長遠來說升值潛力依然優厚。

再者，倫敦是一個投資透明度高的城市，經濟與政制發展較其他歐洲國家穩健，交通配套、教育體系及生活設施備受肯定，目前英鎊兌港元已跌至約10算水平，投資者可考慮趁低吸納非核心區域的住宅，租金回報可享逾四至五厘，前景仍算看好。

傳統住宅區Zone 3 靜中帶旺 上班族至Like

倫敦一線地段樓價驚人，想親民入市，不妨考慮東倫敦傳統住宅區Zone 3。該區發展完善，基本配套齊全，也有輕軌火車連接Zone 1及Zone 2的主要地區，出入不過是半小時之內的車程，靜中帶旺，適合一眾上班族。

Zone 3地區大多可以地鐵接駁DLR輕軌火車線到達，惟車程稍遠，個別地區如Wapping，與金絲雀碼頭及Tower Hill等車站只有5分鐘車程，來往金融重鎮及中轉站一樣方便。

發展完善樓價親民

Wapping坐落泰晤士河北岸，曾是倫敦主要的碼頭區之一，屬早期的舊船塢區，社區發展完備，而且較核心地帶住宅樓價親民得多，收租回報有保證。目前一房戶每周租金約300至350英鎊，兩房戶每周租金則550至650英鎊，以平均樓價約40萬英鎊（約412萬港元）計算，租金回報有逾四厘。

Gatwick機場一帶 盡享地利 一房206萬起

倫敦有五個機場，除主要的希思路機場外，蓋特威克機場（Gatwick Airport）為首都第二個最繁忙機場，亦是全球最繁忙的單跑道機場之一，來往歐洲各地的航線頻繁，航班可直達全球二百多個國家及城市，料未來將興建第二條跑道，方便處理更多旅客。

國際機構進駐帶旺

蓋特威克機場一帶近年被認為有巨大增長潛力的區域，受惠完善的航空、鐵路及公路網絡系統，出入市區或其他區域不算太遠，因而吸引不少國際機構進駐。如距機場數分鐘車程的皇家莊園商業區，有逾五百多間公司，為英國東南最大規模的商業區。

至於由蓋特威克機場通往倫敦市中心，可乘搭機場快線至市中心的維多利亞車站，交通尚算方便。

蓋特威克機場周邊地區發展潛力看俏，該區較遠離倫敦核心地段，樓價大為落後，部分面積不足300方呎的一房單位，樓價低至20萬英鎊（約206萬港元）有交易，租金回報高近五厘。