日圓兌港元一度回落至6.8水平，本周又因為日本首相安倍晉三延遲上調消費稅而再度轉強。
港人近年開始關注當地房產，早前筆者也對日本樓深感興趣，貪其入場費低，且約3至5厘的回報可以接受，惟了解過後最終沒有買入海外房產。投資海外物業，有些問題真的不得不防。
投資海外樓，匯價波動當然是一大課題，當你打算賣出當地房產去套利的時候，必須以當地匯價計算。以投資日本樓作例子，日圓匯價波動較大，要好好掌握買入時機，房子是在Yen價「六算」、「七算」，還是「八算」時買入，對最終是利是損有莫大關係。
除匯價風險外，日本樓有定期維修或保養費用等固定開支及限制房產買賣年期等。買入日本樓後，一般限制5年內不能賣出，每年固定要定期夾錢，少不免亦要計算中介公司每年收取的服務費等雜項。
七除八扣，日本樓的租金回報其實一般，一間200至300呎的房，回報每月約2,500港元。與香港一間200呎的Studio約收最少10,000元租金相比，回報可謂完全不同。
另外，日本人對房產所抱心態，和香港人投資房產以致富的心理，可謂完全兩回事。日本房產只以「租賃」為主，因為大多數在城市生活的日本人，他們的家鄉在較遠的鄉下，總有一天會回去，因此日本人城市的房產租賃市場明顯活躍，但買賣卻十分冷清，炒賣幾近零。
如果用香港人去買房致富的心態，打算持有幾年可賺百萬以上的利潤，惟有講一句：「少年，你太年輕了」！
現年37歲的投資旅遊作家高俊權（高Sir）投資了得，29歲便能辭去正職，投入寫作，獲出版社邀請出書講旅遊、教炒股，寓工作於娛樂。
作者：高俊權