理財Campus：脫歐影響大 英樓匯危？

黎永滔︰考慮減持商舖

英國公投於本月廿三日舉行，英國財相歐思邦曾警告，一旦脫歐，當地經濟會頓時陷入衰退，樓價跌10至18%、兩年後國內生產總值（GDP）較原本預測的少3.6至6%，更有高達82萬人成為失業大軍。對於早年於英國投資近17億港元物業的「百億樓王」黎永滔來說，公投結果直接影響他的投資回報，他揚言不排除減持商舖數目，趁高套現。

黎永滔○九年發覺海外買家於英國置業的稅項簡單，加上金融海嘯後當地物業價格低企，故用一年時間研究，最後決定斥資近17億港元投資英國房地產，包括1.35億英鎊（當時匯價約16.2億港元）買入3個全幢商舖及304萬英鎊（約3,648萬港元）購入兩個倫敦豪宅。

「我將所有舖位及豪宅放租，當年的租金回報高達4至6厘。不過，由於倫敦房地產飆升太厲害，海外買家湧現，導致回報急跌，一線旺舖的租金回報現只有1.5厘。」他表示，所有資產已全部升值逾一倍，但因投資回報愈來愈低，暫時不加大於英國的投資額，反而考慮售出部分商舖套現。

黎永滔	「百億樓王」黎永滔英國物業投資	盧楚仁

他指，社會對英國公投結果議論紛紛，令投資者不敢胡亂入市，房地產市場近期的交投氣氛明顯轉差，非常淡靜，「有部分大業主及資深投資者積極出售當地物業，冀在公投結果公布前，盡快將物業脫手。」

眼見租金回報縮減，同時受公投事件影響，黎永滔正部署將商舖租金整合，令回報調升至合理水平，再有合適價格時，不排除減持三分之一舖位。

樓價跌幅需兩年消化

「萬一脫歐，當地經濟一定出現震盪。英國出口貿易的收入及當地人消費力減弱，住宅樓價跌10至20%亦不出奇，需要一至兩年的消化期，才讓脫歐的影響消失。不過，英國是國際市場，只要有旅客到當地消費，對零售舖位的影響不大。」

他指不希望英國脫歐，亦預期脫歐機會小，因大部分人不想脫歐令經濟下滑，影響民生。他又指，對於未持有英國物業的投資者，不妨忍手，避免承擔脫歐所帶來的風險；若持貨者則可考慮先行獲利離場。

盧楚仁︰鎊恐挫20%

港人喜歡安排子女到海外升學，天王國際金融行政總裁盧楚仁亦不例外，兩年前送女兒Tiffany到英國升讀預科，今年快將畢業。一旦決定繼續英國留學，他便要兌換大量英鎊支付學費及生活費。

盧楚仁表示，英國公投左右匯率短期走勢，民調顯示，贊成留歐的比率與脫歐的支持率相差數個百分點，仍是五五波之爭，「英鎊自二月底低位兌10.78港元後，回升至現時約11.25港元水平，足足反彈4.3%，相信英鎊短期到頂。因為當宣布留歐，市場反應已一早反映在走勢上；再加上面對美國加息、英國經濟放緩的問題，相信英鎊將持續疲弱。」

需關注經濟放緩

參考一四年九月蘇格蘭脫英公投，要求獨立最後遭否決，英鎊因而極速反彈。不過，反彈並不持久，英鎊之後持續回落，一度觸及近七年低位。「從蘇格蘭脫英公投可看到，脫歐只令英鎊輕微回升，但最後亦要重回基本因素，留意經濟放緩的問題。」不論英國公投結果如何，他對英鎊極度看淡，故決定按需要才兌換。

在一四年，每1英鎊兌13港元，正值盧楚仁女兒Tiffany入讀英國官校的時間，「第一年學費連宿費要1.2萬英鎊，當時兌換價是12.8港元，即首年學費連宿費接近15.4萬元；到一五年，學費連宿則要1.3萬英鎊，兌換價為12港元，即需要15.6萬。」匯價跌逾6%，正好補貼學費的增幅。他又指，每月予6,000港元作為女兒的生活費，由於英鎊持續向下，變相她的零用錢增加了數十英鎊。

英國財相歐思邦曾提到，一旦脫歐，英鎊將下跌15%。對此，盧楚仁有更悲觀的看法，「15%已經是保守估計，因為他們不想提出恐慌性言論，如果英國真的脫歐，我預期跌幅起碼20%。金融業將受到巨大衝擊，以致英鎊大幅貶值。」

更甚的是，盧楚仁認為，英國成功脫歐的話，將引發其他歐盟國脫歐的意欲，結果一發不可收拾，最壞的情況是歐盟解體，歐元恐從此消失。