理財Campus:物業魔術師5年揸3層

今時今日在香港做業主難,做「兩層樓」以上的業主就難上加難。不過,升斗市民兼香港網紅Soho向難度挑戰,於過去五年買入三個物業,實行「五年抱三」,為將來退休做打算。更甚的是,他加入「雙租族」行列,利用租金收入,補貼租金及供樓支出,以享受較好居住環境兼享租金回報。

年屆37歲的Soho於一一年首次上車,之後成為「物業魔術師」,將物業數目一變二,二變三,最終五年間已有三個單位在手。當人人以為他是「有錢仔」或靠父幹做業主,他笑言,自己只是普通打工仔,靠一分一毫慢慢儲蓄,才能榮升「三料業主」。

「○三年畢業,對儲錢無咩概念,一出糧就將啲錢畀晒阿媽,使錢就問佢拎。幾年後,發現自己無任何積蓄,阿媽又將我啲錢使晒,因此決定收返啲錢自己儲。」

退休大計由50萬起步

畢業後四年,他才正式儲錢,月儲收入一半,金額約7,000元,另投資人民幣定期及月供基金。短短四年後,隨人民幣升值及投資回報,再加上之前的小額人仔定存,他儲了30萬港元及20萬元人民幣,決定買樓上車。

當時他看中位於大圍售價300萬元、實用面積500方呎的單位,承做七成按揭置業。「自己儲50萬元再加太太儲50萬元,夾埋100萬元做首期,月供9,000元,買咗第一層樓。」他有更大目標,「買樓投資係終極退休方法,日後要自住一間,放租四至五間先夠應付我同太太嘅退休生活。」

加按重按 借足又慳盡

他研究銀行按揭貸款計劃、稅務政策及借貸優惠,冀用最便宜、低風險方式不停買樓。「一三年,我將自住物業加按60萬元及自資120萬元,用自己名買入第二層樓。到一五年,我再重按第一層樓及加按第二層樓,合共借近60萬元及自資40萬元,用太太名義買入第三個物業。」兩個物業同為約300萬元的細價樓。

又加按又重按看似十分複雜,故此,Soho事前做了不少功課,務求在物業投資路上可借足兼慳盡。例如,他在自住物業把自己除名,買第二個物業時便可節省雙倍印花稅;他又將自住物業出租,另租住其他單位,由於銀行會將部分租金收入作為個人收入,故此加大貸款能力。

提及Soho投身「雙租族」,全因生活需要較大居住空間,但又不想放棄原有物業,因此他決定實行另類「細屋搬大屋」,把自住單位出租,再租住實用面積700方呎單位。「自己租住嘅單位月租20,000元,另外三個單位分別以16,000元、14,000元及8,000元放租,合共38,000元,足夠支付自住租金。」

月付千元 供樓兼自住

另他稱,三個單位合共月供19,000元,「以租養租」變相每月僅額外支付1,000元,便可租用較大單位,同時可擁三個物業。「好多人認為買樓應要自住,唔可以買咗樓仲租人層樓住。事實上,我買細價樓租金回報達4厘,高過一般大價樓約3厘;且細價樓管理費平,租住單位嘅管理費已等於兩層細價樓管理費,又可享受好啲管理服務。」

將物業加按和重按借貸,風險似太高,Soho認為,進行任何按揭前考慮過風險承受能力,只要夠資金供樓,「計掂條數」則沒有問題。再者,他持有三個物業所承做按揭全為七成或以下,成為負資產一族機會亦減少。