名家筆陣：房貸新政效果有限

不過，政策實施最有效果的是一線城市及少數人口流入較多的城市，對於其他城市而言，住房市場嚴重庫存的問題沒有得到解決。因此，中國房地產去庫存則成了一六年五大主要任務之一。

降低首付比例救房市

中國為了房地產去庫存，人行及銀監會在二月二日發布本年的房貸新政。該文件指出，為進一步支持合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，發布了本年的房貸新政。

新政核心內容是在不實施「限購」措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付比例調整為不低於30%。

與一四年的930房貸新政相比，一六年的房貸新政有以下差異。一是降低購買首套普通自住房的貸款的最低首付款比例，由以往的30%下降到25%。對於這一點，有不少鼓勵房價上漲的分析認為，這一個政策是打響本年政府房地產救市的衝鋒號，房貸首付開始下降到20%了。如果政府推出各種救市政策，國內的房價又會上漲了。

不過，這次購買住房的首付下降真的會下降到最低點嗎？這可分為兩種情況，第一種情況是非限購城市的首付可以下降，而對仍然限購的城市則不下降，出現了首付城市的差異。換句話說，如果一線城市不能適應降低首付比例的政策，那麼一線城市當然首當其衝。另一種情況是首付比例的下降並非一刀切，而是有5%彈性，具體情況則由商業銀行自行決定。有彈性是否如有些主張房價上漲的人所分析的，即首付比例只會下降到20%，而不會漲到30%，這只是許多人為了炒作需要而所用的解釋。

銀行自行決定增彈性

其實，這次房貸新政的重點可能就是把以往按揭貸款的首付比例，由以往的一刀切改為由商業銀行決定。增加了首付比例彈性，也就增加了按揭貸款首付比例的市場化程度。

換句話說，如果房地產市場良好，銀行覺得承擔風險的能力高，那麼就可能降低首付比例，反之就會提高首付比例。同樣，這也能夠增加商業銀行風險定價的能力，即要求銀行對不同的購買住房者作出不同的風險評估。不過，在當前利率市場化程度較高，銀行不良貸款不斷增加的情況下，要讓商業銀行讓首付的比例都下降，根本就不可能。反之，商業銀行按揭貸款的首付有可能收緊。

二是擁有一套以上住房的家庭購買住房，如果沒有還清住房貸款，其首付比例不得低於30%。在930房貸新政中，強調擁有一套以上的住房如果還清住房按揭貸款，再購買住房時，可以享受購買首套住房貸款的優惠，估計這一點不會出現變化。但要加強考慮的是，如果還沒有還清銀行貸款，擁一套住房的居民不可享這優惠，以減少住房的投資投機，降低銀行風險。由此可見，政府這次房貸新政的目的，主要是支持住房的需求消費，而非鼓勵投機需求。

料對去庫存作用不大

今年房貸新政對房地產去庫存可以起到些微的作用，但估計成效不高。一是對目前住房需求旺盛的一線城市來說，如這些房貸新政不限制這些城市，從而降低了這些城市的購買住房者市場標準，當然有利於這些市場投資投機需求增加，但房貸新政對這些城市不適用。對於那些住房供應較為過剩的城市來說，降低市場准入，讓一些購買住房者降低進入住房市場的門檻，可以增加那些臨近支付邊界的住房購買者進入市場。

舉個例說，如果購買住房者本來有25%首付，就是相差這5%的首付款而無法進入。現在這個首付款下降，就可以進入了，但是這只是極端的情況。購買住房者是否能夠進入，這還得看房價，房價才是投資投機者是否進入的重點。如果一些城市的住房市場開始在上漲，住房銷售開始好起來，這才是引誘投資需求增加最為重要的因素。

還有，房貸新政強調有一套住房，而沒有還清貸款的改善性購買住房的首付比例不能低於30%，估計這是不想住房市場發展成投資投機市場，更側重住房消費需求。這與以往推出改善型住房時的觀念有所不同，對內房市場影響不少。

或會再推高城市房價

另外，就目前中國市場的情況來看，住房的嚴重過剩仍是不爭的事實，特別是在一些三四線城市。面對這個事實，僅是降低首付能夠達到效果十分有限。首付的降低僅是把購買住房者進入市場的准入降低了，並沒有降低購買住房的成本，只不過這些成本延後支付而已。

另外，這個房貸新政有可能會把各城市的房價重新推高。如果這種情況出現，房價稍微上漲一點點，降低了首付的那塊成本又上去了。所以房貸新政對收入前景不太好的三四線城市的居民來說，吸引力當然不會太大，可見房貸新政的效果十分有限；反之，讓市場認為中國房地產市場問題太大，政府才會不得不繼續推出房地產新政救市。

易憲容　

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容