投資動向:內房內銀現轉機

中央經濟工作會議於上周結束,已為明年的「十三五」規劃元年的經濟工作給出大方向,其中解決內房產業問題已提升至一個更高層次,預示明年內房及內銀兩大產業都會進行一次「正本清源」的大工程,內房及內銀股有望固本培元,以迎接外資進場。投資者不妨留意相關實力股表現,捕捉中長線倉位的好機會。

是次中經會部署明年經濟工作,重點是落實「十三五」規劃建議,推進結構性改革,推動經濟持續健康發展,戰略上要抓住關鍵點,包括抓好去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板「五大任務」,具體是包括積極穩妥化解產能過剩、幫助企業降低成本、化解房地產庫存,擴大有效供給,防範化解金融風險。

上述內容其實都是新瓶舊酒,皆因這些都是中央政府一直致力推動全面深化改革的重要範疇。

乘勢帶動周邊行業

不過,今次所講的是更明確分清輕重,特別突出要清理內房庫存高企的問題,更給出了五大解決問題的具體方法,分別是落實戶籍制度改革方案、明確深化住房制度改革方向、發展住房租賃市場、鼓勵房地產開發企業主動降價,以及取消過時的限制性措施。

顯然,在消化房地產庫存的過程中,農村居民將成為重要的力量,這亦配合近幾年積極推動的城鎮化策略。據官方文件,未來要加快實現1億左右農民工和其他常住人口在城鎮定居落戶的目標。

事實上,政府舊城改造的房屋購買量能提供的消化量並非想像般大,就如今年舊城改造涉及的總資金量僅佔現時內房市場多餘庫存量等值的5%,而以目前城市居民平均每人持有2.2套房來計算,能再置房的能力亦不大,故地方政府透過資助遷城助農民工購房,是唯一可行的做法。

農民工市民化將成為新潮流,這麼龐大的人口由農村遷移到城市,除了帶動住屋需求之外,還帶動教育、醫療、運輸等需求,勢將惠及城市建設相關行業的發展,故針對清理商品房庫存這一招,也別只將目標放在內房股,建材、運輸、醫療等股類亦可受惠。

此外,目前內地的住房租賃市場發展較慢,未來若政策鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業,料將配以稅務優惠,提高住房投資回報率吸引力,務求提高購房需求,改善供給結構。

選股要從強者入手

之不過,鼓勵房地產企業主動降價清理庫存這一口號則未必打得響。畢竟定價是企業自行決定,降價會影響企業毛利率及盈利表現,除非有大型房企帶頭減價促銷,否則中小型房企不敢輕舉妄動,但若然真的由大型房企帶頭減價促銷,則一場內房股併購重組潮亦會隨之展開,意味未來內房產業將更集中,選股宜從大型強者入手。

中金證券的研究報告亦指出,今次中央首次主動表態將支持開發商兼併重組,將促使部分開發商更有動力剝離資產或徹底退出房地產行業,從而創造一個良性的行業整合環境而非通過企業破產來推動行業重組。

龍頭開發商、在一線和二線城市布局良好的企業,以及融資成本較低而且資產負債穩健的公司,有能力抓住行業整合帶來的收購機遇。

助內地金融體系拆彈

事實上,解決內房嚴重庫存問題,不但在於解除困擾內房產業的一大隱憂,更重要是有助排除引發金融系統風險問題。據美銀美林的報告資料顯示,通常房企以自有資金支付發展項目的土地成本,該部分佔項目融資總額的比例僅約三成,大型內房企業更會引入金融機構,如信託、券商目標資產管理計劃等資金,來支付大部分土地成本,因而其佔項目融資總額的比例可能低至僅5%。

若內房企業屬大型且具一定信貸水平,除項目的土地成本外,其餘的七成融資額一般由銀行承擔大部分,顯見一旦發展商出事違約,私人借貸市場將會崩潰,並對社會穩定及經濟增長造成威脅,由於不少私人及企業都將銀行借款用於投資私人借貸,屆時銀行亦無可避免承擔壞帳風險。

是故,明年中央清晰制訂清理商品房庫存的問題,不但有利內房行業發展盡快重納正軌,還會為金融股,特別是內銀股消除了一大隱憂。

明年十月人民幣將納SDR,A股亦好大機會被MSCI納入系列指數,滬港通開通一年有多,但仍未見外資積極進入A股部署倉位,明年深港通是事在必行,內地必須要正視外資的擔憂,並盡快「拆彈」。

「正本清源」方向正確

今次中經會定調明年的重點工作,特別是針對解決內房產業的核心問題,最終是清除了內銀股的隱患,可謂「項莊舞劍,意在沛公」﹗

這兩個重大產業「正本清源」的大型工程能否以一年時間完成,不得而知,但至少方向正確,亦有了具體的解決方法,是對症下藥,朝好的方向發展。

明年上半年,好可能是中長線布置倉位的好機會,投資者不妨耐心等候低點出現,分注收集優質內房及內銀股,期望能夠分享內地「十三五」末實現全面小康的豐碩成果。

錢修