港發展商失半邊天

瑞銀相信，香港五大老牌發展商，包括長實地產（01113）、新地（00016）、新世界發展（00017）、信置（00083）和恒地（00012），除了在土地市場市佔率大降外，加上受到外來競爭及住宅樓價有機會跌25至30%前提下，為保實力，未來發展策略將大增收租物業比例。同時預測，本地發展商一六至一八年租金收入的複合增長率僅為4%，同期售樓收益每年減少34%。

內地發展商愈來愈進取搶佔本港地產市場，務求賺取更高利潤。瑞銀直指，近年無論公開或私人土地市場都見內地發展商身影，加上內房商很多具有國企背景，資金雄厚，南下香港不外乎本港融資成本及稅率低，加上香港供求較內地平衡，發售限制較少，項目利潤率較內地高。

萬科置業（香港）於今年投得屯門第56區掃管笏路地。	本地五大龍頭發展商買地金額佔總體比例	近年中資財團投地統計

利潤吸引南下搶地

瑞銀同時將本港發展商及內地發展商的平均淨利潤率作出比較，由一四年起計至一七年，本港發展商平均利潤率達26.2%，內房商平均利潤率僅11%，亦是吸引內地發展商南下來港投地一大誘因。本港五大發展商在土地市場市佔率，已由一一年的89%，大降至今年九月底止的41%。這不但影響五大發展商未來預售樓花數量，也因為內地發展商願意高價投地，香港發展商亦不得不跟隨，變相壓縮毛利。

在內地房地產商南下競爭及住宅樓價有機會跌25至30%前提下，瑞銀相信本地發展商為保實力，會增大收租物業比例。本地發展商一六至一八年租金收入的複合增長率為4%，同期售樓收益年減34%。

地皮割細利中小財團

對於五大發展商土地市場的市佔率大幅下降，有中資財團認為與政府推地政策有關。萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山就認為，政府幾年前為了令更多發展商能參與地產發展項目，將大地皮割細，令更多中小型發展商成功投地，或許這是真正原因，集團亦有留意今季將推出的地皮。

法巴證券分析員黃智亮認為，五大地產商在土地市場市佔率減少，不可全歸因於內地發展商到港「搶地盤」，賣地形式轉變亦有莫大關係。近兩年政府將土地拆細出售，由於投資額較細，令中小型財團可以參與。此外，以往賣地多以拍賣形式出售，大發展商財力厚，較易壟斷市場，可是近年都以暗標方式入標，令變數增大，同時減低大型發展商壟斷的機會。

竑策投資顧問財富管理董事陳寶明指出，內房商「往外走」的足迹遍及新加坡、馬來西亞、澳洲等地，香港只是其中一站。他估計，內房商要在本地「打響名堂」，最重要在產品質量上「交到貨」才能有長遠發展。