加息新周期 港樓價恐冧兩成

供應及經濟衝擊更大

美銀美林認為，即使美國加息，本港不需要緊隨其加息步伐，同時根據過往經驗，即使息率顯著上揚，樓價有升有跌。不過，交銀國際估計樓價下調壓力愈來愈大，加息周期開始後，樓價或下跌20%

美銀美林發表報告表示，經濟增長、就業情況以及樓宇供應對樓價的影響力，較息率變化來得大，如一九九四至一九九五年，本港最優惠利率增加225點子，樓價累跌7.3%，二○○五年增加275點子，樓價在二○○四至二○○六年上升超過四成，單是二○○五年漲幅也達6.3%，而且香港在二○○八年無完全跟隨美國的減息幅度，故港息未必會緊貼美息上升。

該行認為，若低息環境持續，股價較資產淨值折讓達四、五成的地產股將反彈。

該行又說，目前本港供樓負擔比率平均為67%，雖高於歷史平均59%，但仍低於九七年時的100%。若按揭息率上漲50、100、200點子，供樓負擔比率增4、9、17個百分點，惟從投資角度，相較成本，目前持有物業續有1%利差，就算加息，難見利差會返回九七年時的負6%水平。

財庫局：走資影響微

財經事務及庫務局局長陳家強認同有關說法，認為樓市受經濟及未來供應影響，大過息口的因素。至於政府何時會調整樓市措施？他表示暫時不會考慮撤銷「雙辣招」。

他又稱，從美國經濟復甦情況來看，當地有條件加息，又說量寬及低息環境持續多年，市場資金氾濫，無論何時加息都會有影響，但香港可不必過分擔心走資情況，原因是過去一段時間香港都有很多資金流入。

不過，交銀國際報告表示，新近「上車」人士，持有物業作投資的利差已是負數水平，可是近期某些屋苑租金已降逾20%。若住宅供應續增，加上新近換樓買家需在六個月內售出舊有物業，以避過雙倍印花稅，種種因素都令樓價下調壓力愈來愈大，未來六個月或跌10%，而加息周期開始後，樓價更有可能下跌20%。