內房復甦真偽 還看調控能力

中國經濟去年正式告別高增長年代,步入發展「新常態」,已成為全國今年各大經濟環節發展新方向,官媒引述社科院報告,為今年樓市釐定大框架及大方向,以軟着陸為目標,更提出以長期緩慢的L型調整為樓市休養生息,避免重蹈過往樓市大起大落對經濟的不良影響。

這些樂觀期望能否如願以償,主要視乎能否更多地透過市場機制,而非行政手段調節市場供求,否則所謂樓市中速增長的新常態,只流於官樣文章,純屬海市蜃樓。

內房大升市在二○一三年結束,去年正式步入調整期,主要是由於早前需求增加,發展商盲目搶地,令新開工量大增,市場供應量急升,樓價持續猛漲令需求出現放緩,在供大於求壓力下,大多數城市住宅平均價紛紛下跌,個別三、四線城市樓價更錄得顯著下跌。

由於人行去年年底突然減息,估計利好今年樓市,樓價可望逐步穩定,並可成功軟着陸,問題是樓市穩定屬長期或短期,抑或曇花一現,之後再展跌勢。

中央長期透過有形之手調控樓市,政策時鬆時緊,令內地樓市大上大落。無可否認,內地樓市出現黃金十年,與整體經濟走勢非常脗合,但經濟告別高增長年代,樓市不可能獨善其身,就算今年樓市利淡因素較去年明顯減少,中央全力為樓市謢航,北京、上海、深圳、廣州及三亞等大城市多次暗示今年將全面取消限購令,亦不能對整體房地產市場產生太大刺激作用。

內地樓市仍在發展階段,市場力量未有效完全發揮,發展商仍有大量庫存單位等待消化,大城市的剛性需求龐大,去年底成交量大幅回升,有望令樓市下半年首現復甦,但基本面並未出現實質好轉。至於三、四線城市,在過去幾年樓市熱潮帶動下,要消化現時供應,需時可能更長,調整期根本未完結,復甦之說談何容易。

內地樓市近期推出一系列政策,希望減少行政上的調控措施,目標是希望透過樓市自發地健康調整,並以市場價格調節供求,但樓市呈兩極化發展,短期不可能得到解決。現時大城市樓價仍是高不可攀,已脫離一般居民購買力,中小型城市卻出現需求不足情況。內地樓市要長期穩定向前發展,才有利推進城鎮化的長遠發展目標,樓市能否在L型走勢下成功軟着陸,仍要看政府的調控政策能力。