港鐵（00066）大圍站上蓋發展項目降低近兩成補地價及提供巨額地價補貼後「翻叮」成功，昨由新世界發展（00017）奪得，項目約103.56億元補價金額，其中75億元由港鐵支付，港鐵保留商場業權。新世界透露，大圍站項目投資額約200億元以內，市場估計單位住宅部分市值已達約250億元，預期同區二手將掀起封盤反價潮。

港鐵公布，昨已接納由新世界發展提交有關大圍站上蓋發展的標書，項目補地價金額103.5601億元，其中28.5601億元由發展商提供，其餘75億元將由港鐵本身支付。港鐵獨家擁有該項目上蓋商場業權及其產生的收入。

該項目就商場部分提出兩個方案，發展商可選擇持有商場業權，或將業權保留予港鐵，若放棄商場業權將獲75億元地價補貼。不過，港鐵亦提出可於項目落成十年後起，其後五年內以市值1.6倍回購商場，故市場已猜測港鐵傾向保留商場業權。

新世界發展主席鄭家純於中標後指，集團已就大圍站提供兩個發展方案，最後由不發展商場的方案中標，投資額約200億元以內。

新世界執行董事兼聯席總經理鄭志剛認為，大圍站項目位置優越，日後沙中線更將貫通羅湖至金鐘，具發展潛力。市場稱，大圍站項目為新世界旗下最大規模的獨資發展項目，計劃主打提供兩、三房戶中小型單位。

大圍站項目成功批出，更形成「三贏」局面，其中港鐵可保留商場業權，新世界在地價上亦獲得補貼，而項目2,900伙供應亦順利批出，理想城市企業估值部主管張聖典認為，新世界雖未能一併投得商場，但以是次地價計算亦「無得輸」，以目前市況及參考鄰近項目，將來落成實用呎價約1.2萬元，已可取得合理利潤，但仍要視乎如分紅比例等中標細節才可定論。

至於同區二手市，利嘉閣冼志勇稱，大圍站項目成功售出，加上大型商場發展，當區內業主消化消息後，預期將會封盤或反價，料加幅3至5%，如區內名城本月暫錄約15宗買賣，平均實用呎價約1.16萬元，現時業主普遍有2至3%議幅，而早前盛世3座南翼低層戶以約842萬元沽出，實用呎價約1.11萬元，預期業主短期內先收窄議幅。

事實上，新世界近年與港鐵合作無間，多個合作項目均錄理想銷情，其中一二年開售的沙田溱岸8號已近沽清，套現逾100億元。去年開售的西南九龍THE AUSTIN更火速售罄，套現逾100億元。今年開售的同區GRAND AUSTIN亦近沽清，套現逾150億元。

市場指出，同系發展的溱岸8號位於馬鐵車公廟站，與大圍站僅一站之隔，屋苑今年二手成交平均實用呎價約1.35萬元。

至於新世界與恒地（00012）等合作的馬鞍山迎海‧星灣御，一手平均實用呎價亦約1.2萬元，預料上述項目均對大圍站上蓋住宅部分的日後售價具參考作用，估計單計住宅部分市值達250億元或以上。