樓市再現不祥之兆，昨天截標的兩幅住宅地皮出現冰火兩重天的異象。位於啟德發展區的高密度住宅地皮，接獲十二份標書，大致符合預期；但位於大埔白石角的低密度豪宅地皮，只得四份標書，反應極為遜色。雖然入標數目與最終以甚麼價錢賣出，並無必然關係，從中卻可見，發展商沒有一窩蜂搶地，而是選擇性落注，背後自然是對後市有戒心。
在今年三月，一幅位於大埔白石角的住宅地皮以流標收場，在缺乏參考價底下，難免影響到今次另一幅地皮的競投氣氛。市場估計由於有流標的前車之鑑，政府訂底價時可能較鬆手，可惜仍無法引起「執死雞」的興趣。相反，之前出售的幾幅啟德發展區地皮，由於屬供應一向較少的市區土地，每次均收旺場。這現象反映土地市場呈現分化，發展商傾向押注贏面較高的項目，避開贏面較低的。
其實，土地市場分化早在去年已見端倪，就是政府推出雙倍印花稅辣招，其後樓市開始轉勢之時，在土地供應較多的地區，例如將軍澳及沙田九肚，多幅地皮愈賣愈平。踏入今年第二季，擔當未來土地供應火車頭的屯門，幾幅住宅地皮的樓面地價，已跌回十二年前，而大埔白石角地皮更要流標。另一方面，九龍及港島區住宅地皮，做價相對平穩，體現物以罕為貴的道理。
發展商從入標成功買地，到推出項目預售，往往要兩三年時間，屆時樓價處於甚麼水平，當然無人能預知。不過，目前的市況肯定對入標價有直接影響，若然對後市有保留，又怎會貿然高價搶地？現時政府每個月均有地皮推出，整體供應不斷增加，從簡單的供求原理也可知，會增添樓價下行壓力，就算入標踴躍，亦不代表地價可升，看看屯門的情況便清楚不過；若然入標冷清，則更堪虞。
因此入標買地經常忽冷忽熱甚至流標，是市場的新常態，毋須大驚小怪。環顧潛在土地供應較多的地區，壓力必定較大，如果地皮用於興建高密度中小型單位，壓力則再加一等，因為未來三、四年可供出售的七萬多個私人住宅單位中，多過一半屬這類單位。在後市愈見審慎及供求因素主導下，土地市場分化的趨勢會更明顯。
當前樓市的表現十分詭異，交投偏少容易反覆，甚至因為缺盤而出現搶高價，但這些只屬短期現象，長期始終會跟着大趨勢順勢而行。現時待售樓花數以千計，新盤開售免不了要以低於二手價招徠，可視為市場的實時指標；至於土地價格分化，只有少數供應短缺地區的地價才能企穩，則可視為市場的預期指標。無論實時或預期指標，均呈現相同趨勢，就是樓市下行壓力愈來愈大。