投資動向：內房股冷鋒籠罩

供求失衡降價促銷

渣打證券統計顯示，今年五‧一假期前後的一星期，該行列入觀察的十三個城市，成交量延續四月弱勢，按周跌14%，成交價格更比三月平均要跌一成，由年初至四月底止，這十三個城市累積單位銷售數目，錄得27%的跌幅。

在一三年內地發展商錄得歷史上最輝煌銷售紀錄之後，未等中央出手，為樓市調控措施《國五條》加辣，內地樓市已經自行轉弱，情況引起市場關注。內地樓市經歷五年光輝，是否中期調整的拐點悄悄出現？

內房股壓力測試	雅居樂地產(03383)	中央未來兩季有可能放寬樓市調控措施。

銀行承造樓按謹慎

冰封三尺，非一日之寒，內地市民對樓市態度由樂觀轉趨審慎，理由眾多且複雜，有分析歸咎於反貪腐，壓抑了高端需求，亦有認為去年內地資金供應緊張，加上行政指令，銀行對承造房地產相關融資意欲大減。由供求層面，過去一段日子內地非一線城市供應過剩情況持續惡化，今年初，已見發展商開始降價促銷，在樓價預期有調整空間底下，買家自然卻步。

存貨積壓問題浮面

要說供過於求，要說○九年中國4萬億基建投資，抗禦環球金融海嘯，流動性過剩的連鎖反應，熱錢湧入資產市場，大幅推高樓價，雖然中央緊隨推調控措施，遏止樓市炒風，不過發展商轉戰二三四線城市，基於經濟相對不及一線城市發達，家庭可支配收入較低的地區，供應一下子以井噴式爆發，供求失衡情況，自一二年初開始不斷惡化。

流動性持續收緊，使非一線城市樓價氣氛進一步轉弱，新盤存貨積壓問題浮面。最佳例子雅居樂（03383），去年把發展重點投於海南市場，也因為錯估需求，成為少數一三年未能達標的地產商。

中央出手謀定後動

常言道股價投資「未來」，不是歷史往績，心水清投資者可能發現，去年內房股破紀錄資金回籠，並無因此財政變得保守，大多「挾疊」擴大投資，去年尚可因為投資「磚頭」重估，資產價值向上，令表面上資產負債表有所改善。

不過，其實大部分內房股總債務都有升無跌，內房高管並無意識樓市氣氛一旦轉差，套現速度減慢可能引發的連鎖反應。

到底今次樓市淡風會吹幾耐？無人知，不過分析員預期未來兩季度，中央有可能調整處於高位的存款準備金率，稍為放鬆銀根，以及局部放寬部分城市限購令，以免樓價呈現過急的俯衝。

總負債增幅驚人

上周瑞銀研究報告指出，內地樓市經過一二年下半年開始的低借貸成本帶動後，現時住房需求已未能跟上急速膨脹的新供應。

此外，投資者取態將因加息及資本帳戶開放而改變，因此預期即使中央對現時樓市調控及金融政策鬆綁，救市效用亦未必能如上次樓市下滑（○九至一一年）一樣，相信利好樓市的資本及經濟環境將會逆轉。

同時，一三年底內房企業的淨負債比率預測為62%，雖較一一年的71%為佳，但過去三年總負債增幅高達57%，已遠超同期盈利的30%增長，該行就此分析了樓價若然下跌一成，對13隻內房股的潛在負面影響，一四年及一五年平均盈利料將分別下跌14%及29%，而平均每股資產淨值亦將下跌19%，並指內房盈利對樓價的敏感度較銷量為大。