越洋置業慳稅有法

過去數年,本港樓價持續攀升,而政府連番推出「辣招」,尤其是調高印花稅,促使本地投資者「走出去」,遠赴國外買樓。投資者要在海外買磚頭保值,入市前當然要做足功課,特別是各地稅制不同,免得又跌入另一個「稅」氹。今期《海外樓市專頁》帶各位了解海外物業投資勝地的稅制特點,並分析最受海外買家歡迎的城市和投資價值。

所謂「各處鄉村各處例」,一個鄉下小地方都能衍生許多規矩,更何況一個獨立國家。港人外出買樓,必要「先了解後投資」,針對海外買家的稅制就是重要環節。發達國家如美國、英國及澳洲,向為港人熱門的物業投資地,三地對住宅物業的規管各有不同,海外買家的收稅制度亦有獨特之處。

識得退稅 機票都慳埋

擁有銷售海外樓盤逾20年經驗的美亞置業董事長梁健立提醒,海外買家雖然要繳納不少稅款,但上述三國都有退稅優惠,例如供樓款項、來回睇樓的機票費,甚至是物業折舊等,都可申請退稅。不過,每個國家可供退稅的項目不同,建議向專業人士請教,做好退稅申請可以「慳番唔少使費」。

美國:個人買家享免稅3萬

美國經歷金融海嘯後,樓市由高峰大幅回落,成為許多海外買家「執平貨」的好時機。

美亞置業董事長梁健立指出,海外買家於美國置業,要留意三大稅項,其中較特別的是業主將單位出租後,需要申報入息稅,另買家可享有免稅額,一人免稅額3,900美元(約30,420港元),夫婦二人則有7,800美元。

洛杉磯樓價升20%

至於另外兩個主要稅項則是房產稅及資本利得稅(Capital Gain Tax),前者自買入物業之後,每年都需要繳付房產稅;後者則是賣完樓盤後,如果賺錢就要繳交資本利得稅。

不過,美國每個州份的稅務及法律都各異,具體情況須向稅務專家查詢。

梁氏續指,美國樓市自高位插五成,隨着樓價逐步回升,吸引港人趁低入貨,當中又以洛杉磯最受歡迎,基於房屋需求大,過去一年銀主盤樓價升逾20%。

英國:明年徵收資本利得稅

金融海嘯後英國貨幣貶值,樓價普遍較低,港人猶如「打折」買樓,且租金回報不俗,故備受追捧。

第一太平戴維斯國際住宅銷售主管盧勁頤表示,在英國購買物業,除要支付基本的律師費、土地印花稅、所得稅等費用,每年另須支付管理費及地租等,稅制相對簡單,最大優勢是海外買家至今仍不須繳交資本利得稅。

不過,英國政府早前宣布於明年起向海外買家收取資本利得稅,稅率由18至28%,買家需特別注意。

出租有代勞 唔困身

倫敦是英國首選的投資城市,目前市內的物業出租率近九成,加上毋須親身到當地找租客及收租,而由當地的管理公司代勞,十分方便。第一太平戴維斯英國區住宅研究主管Lucian Cook說,「英國住宅市場前景仍見樂觀,預測未來三年樓價將上升逾一成半,倫敦在短期內表現料持續出色,未來三年樓價預計上升近兩成。」

澳洲:樓花印花稅平過現盤

澳洲是港人移民及升學勝地,當地住屋需求大,加上減息周期展開,有利樓市。第一太平戴維斯國際住宅銷售主管盧勁頤稱,在澳洲置業,大部分海外買家只能購買一手物業或樓花,雖然各省稅率有差異,但購買樓花的印花稅遠低於現樓新盤,卻是毋庸置疑,高低位或相差四至五倍,樓花成為港客最熱衷的投資產品。

此外,港客可透過澳洲銀行貸款,本港更有個別澳洲銀行的駐港分行,可為投資者提供港元按揭計劃,一般按揭貸款額可達七成。

墨爾本住宅回報4厘

澳洲墨爾本已連續三年奪得世界最適宜居住城市第一位,市內有多所高等學府,是不少港人子弟的求學之地,深受家長客歡迎。目前,該市樓價升勢遜於悉尼,樓價入場費較低,住宅租金回報一般可近四厘水平,而遠離市中心位置的樓房,租金回報更可高近五厘。

熱門國家稅制特點

美國

租金收入須賦稅,惟有免稅額

賣樓賺錢要支付資本利得稅

英國

租出單位後,須支付物業收入稅

賣樓賺錢,目前毋須繳交資本利得稅

澳洲

樓花的印花稅遠低於現樓

物業轉手須繳付資本利得稅

海外買家入市須知

1.各國稅制不同且繁複,需諮詢專家

2.做足功課,了解樓盤及升值潛力,最好親身到當地睇樓

3.留意投資國家的貨幣匯率,以免賺樓價蝕匯價

4.小心挑選付款方法,可向銀行查詢