地產商盈利重壓

正當樓價有下跌趨勢，然而評級機構標準普爾預期，地價不會顯著回落，加上建築成本續揚，料未來十二至十八個月，本港發展商利潤率會跌一成。分析員據摩根士丹利報告推算，五大發展商一四年經營溢利相對會減少逾23億元。

中原數據顯示，本周港島、九龍、新界東及新界西四區樓價指數同時跌，是十七周來首見，當中九龍區指數按周急挫3.02%，低見116.15點，創五十二周新低。

樓價指數創52周低

十大屋苑呎價走勢表現

代理估樓價陷新跌浪

全港十大傳統屋苑中，以中原城市領先指數調整實用呎價計，鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨、紅磡黃埔花園及東涌映灣園四個屋苑，已跌穿去年二月港府出招後指數低位，海怡半島呎價跌幅最大，約達5.8%。中原研究部高級聯席董事黃良昇指，指數跌穿首個支持位，預示樓價新一輪調整開始。

標普企業評級副董事黃馨慧稱，新施政報告符合港府增住宅供應大方向，未來一至兩年每年料約有1.5萬伙供應，供應仍緊張，但港府維持壓抑樓市辣招，同時置業承受能力低企及預期未來一至兩年按揭息率升，今年樓價或跌10%。

未來年半利潤率縮一成

她又相信，地價不會有太大下跌空間，由於本港地價過去三年已累漲30%，連同建築成本續揚，料本港發展商利潤率於未來十二至十八個月將跌約10%。

標普又料，未來發展商推售新盤時，定價將更靈活，預期今年整體合約總銷售量按年持平。該行續稱，雖然成本升及利潤率降，現金流狀況或轉弱，但已獲評級的本港發展商的充足財政能力，將可抵禦銷售溫和下跌，加上經常性收入及審慎的財務紀律，料未來十二至十四個月，資金流入情況或較流出多，發展商續可保持現有信貸評級，當中新地（00016）、南豐等業務表現會較佳，而發展商愈來愈多到內地發展，將對其有利。

分析員認為，發展商旗下樓盤成本與經營利潤率可能相距甚遠，因發展商不會詳細披露淨利潤率。

大發展商恐少賺23億

分析續指，若以摩根士丹利報告數字分析，本港五大發展商一三年樓盤銷售總收入約807.7億元，經營溢利合計約235.33億元，毛利率介乎12.68至37.45%，平均約29.13%。若減少一成，即平均毛利率降至約26.21%，五大發展商一四年經營溢利相對會減少逾23億元。

法巴證券分析員黃智亮稱，個別發展商減價推盤，加上過去數年地價、建築及工資成本漲，對發展商售樓邊際利潤有壓力。不過，部分大型發展商如新地，近年租金及內地收益增，抵銷本港售樓毛利減少影響。地產股已由高位回落不少，個別地產發展股如信置（00083）及新世界（00017）等，股息率已高逾或近四厘，息率回報及估值均較收租股吸引，看好新世界、長實（00001）、新地及信置。

里昂料今年樓價跌一成，明年再跌5%，但地產股「無咁負面」，因受股息率這「神盾」保護，該行兩年來首度調高信置投資評級至跑贏大市。