泓富買商廈增收入

泓富產業信託(00808)早前宣布以10.1億元,收購和黃(00013)的觀塘創業街九號商廈物業,為該房託上市八年以來首次提出全幢大廈收購。泓富行政總裁黃麗虹稱,一旦收購獲通過,會分兩年投放3,000萬元翻新大廈,目標是提升該大廈租金收入約40%。

黃麗虹指,創業街九號○四年啟用,算是半新不舊的寫字樓,但仍存在不少提升空間。若收購計劃於下周三獲基金單位持有人通過,她估計最快可於農曆新年前收樓,泓富經已向銀行申請裝修貸款,故翻新工程最快可在農曆新年後開工。而由於房託基金的目的是賺取租金來派息,故是次大裝修必須分攤兩年來進行,以避免一次過空置大量樓面。

物業分層供租客流轉

創業街九號目前平均租金為每方呎16.8元,明顯低於同區同質素寫字樓呎租約21元,黃麗虹表示,希望能夠兩三年內,將創業街九號呎租提升至23至24元的水平。

除了透過裝修外,她表示,泓富在同區內全資擁有商業物業泓富廣場,以及持工商綜合物業創富中心63%業權。若加上創業街九號這幢寫字樓,三項同區物業的年期、質素、用途不同,方便泓富製造租金分層,產生協同效應,讓具質素的租客可以按需要在三幢大廈內流轉,不至於因為加租而流失。

和黃租賃支援減風險

她續指,創業街九號今年將會有逾一半租約到期,為未來租金收入平添風險,故業主和黃承諾提供租賃支援契約,完成收購後的兩年,若年租金收入少於3,232萬元,和黃將作出補貼,每年補貼上限為500萬元。數據顯示,一○、一一、一二年該大廈每年租金收入分別為1,190萬、1,960萬及2,240萬元、一三年上半年租金收入則有1,270萬元。

大和早前發表研究報告指,若創業街九號可加租至每方呎21元,代表租金回報為3.2厘,而泓富計劃以全借貸購入,平均利率為1.74厘,算是有利可圖,由於新物業佔泓富現有物業總樓面僅11%,即使未來加息情況亦可控。該行維持泓富「買入」評級,目標價3元。