泓富買商廈增收入

黃麗虹指，創業街九號○四年啟用，算是半新不舊的寫字樓，但仍存在不少提升空間。若收購計劃於下周三獲基金單位持有人通過，她估計最快可於農曆新年前收樓，泓富經已向銀行申請裝修貸款，故翻新工程最快可在農曆新年後開工。而由於房託基金的目的是賺取租金來派息，故是次大裝修必須分攤兩年來進行，以避免一次過空置大量樓面。

物業分層供租客流轉

創業街九號目前平均租金為每方呎16.8元，明顯低於同區同質素寫字樓呎租約21元，黃麗虹表示，希望能夠兩三年內，將創業街九號呎租提升至23至24元的水平。

除了透過裝修外，她表示，泓富在同區內全資擁有商業物業泓富廣場，以及持工商綜合物業創富中心63%業權。若加上創業街九號這幢寫字樓，三項同區物業的年期、質素、用途不同，方便泓富製造租金分層，產生協同效應，讓具質素的租客可以按需要在三幢大廈內流轉，不至於因為加租而流失。

和黃租賃支援減風險

她續指，創業街九號今年將會有逾一半租約到期，為未來租金收入平添風險，故業主和黃承諾提供租賃支援契約，完成收購後的兩年，若年租金收入少於3,232萬元，和黃將作出補貼，每年補貼上限為500萬元。數據顯示，一○、一一、一二年該大廈每年租金收入分別為1,190萬、1,960萬及2,240萬元、一三年上半年租金收入則有1,270萬元。

大和早前發表研究報告指，若創業街九號可加租至每方呎21元，代表租金回報為3.2厘，而泓富計劃以全借貸購入，平均利率為1.74厘，算是有利可圖，由於新物業佔泓富現有物業總樓面僅11%，即使未來加息情況亦可控。該行維持泓富「買入」評級，目標價3元。