理財Campus:REITs 錢景重新審視

素來受股友們追捧的房地產信託基金(REITs),近月股價一度慘遭「滑鐵盧」。在憂慮美國提早退市的負面情緒下,大市由高位急挫,就算一向硬淨的REITs價格亦呈明顯跌勢,焦點REIT領匯(00823)更曾連日失守,改寫了近年只賺不蝕的神話。到底REITs投資能否續為投資者帶來美夢?長線收息是否行得通?

REITs之所以受到投資者青睞,主要是具備財息兼收之效,股東們可獲得旗下投資物業項目如商廈及商場等大部分租金收益外,若REIT股價上升,股東們的收益亦水漲船高。以去年為例,大部分REITs的總回報率亦超過20%,其中置富(00778)、泓富(00808)及陽光房地產(00435)總回報率名列前三名,分別達79.3%、67%及58%。但由於股價累積升幅已高,早前REITs一度像「洗倉」式下跌。

「有升有息」已成過去

股息率方面,目前普遍REITs的息率由約4%至逾6%不等,當中以領匯及置富由於股價至強,股息率亦拉至最低,分別為3.76%及4.43%,而越秀房託(00405)則最高,達6.1%,其餘股息率約處於5%左右。市場認為,現時REITs的股息率不及以往吸引,主因是REITs近年股價明顯上升,導致股息率下跌。海通國際證券環球投資策略董事潘鐵珊認為,其息率與內銀股股息水平相距不遠,加上資金開始追逐其他股份,REITs現處於尋底整固的局面。「以往多人買REITs,貪其折讓及息口高,但現時領匯及置富等已為成熟股份,要達到『財息兼收』的機會減低。」

美國退市條件未足

近日聯儲局主席伯南克的退市言論,導致市場擔心美國會提早收水,拖累環球股市現小股災,一眾高息股亦受壓。早前曾透露有意出售旗下物業,以增加資源的領匯,一個月股價累跌約15%,里昂更建議投資者沽出。但上周四領匯股價卻打破多日來的跌勢,當日恒指下跌逾460點,領匯卻逆市上升2.43%,翌日再升逾3%。英業環球資產管理董事總經理陳炳強指,領匯的走勢穩定,近日跌市純因受資金追逐其他股份及先前REITs升幅過多而致,因其三年間股價上升已逾九成。現時其股息率約3.76厘,可待股價回試32元左右買入。

市場擔心退市後利息會上升,REITs的吸引力相對減低。潘鐵珊指,美國退市言論言過其實,當地赤字問題仍嚴重,但稅收增加卻有限,政府必須削減開支來取得平衡。他預期,美國未來會繼續維持寬鬆環境,息口上升機會亦不大,早前REITs呈現的跌市,只是短期調整而已。

越房最高息撈得過

在眾REITs中,陳炳強較看好越秀,因其股息率最高,先前的跌幅亦已反映內地調控政策的負面因素。「在內地維持穩定的經濟增長,對越房寫字樓租金有裨益,加上股價下跌空間不大,屬穩健及長線之選。」另潘鐵珊指,越房於廣州的國際金融中心項目,可帶來更大收益,配合較高的股息率高,可作中線部署。

房託物業各有特色

REITs涉獵包括商場、商廈及酒店物業等,主力經營公屋及屋屋商場的領匯,是本港最受歡迎的REITs。

集團主要投資於香港非住宅用途物業(以零售商場為主)和停車場物業,近年積極為商場進行翻新工程,以提高物業價值,旗下商場包括樂富廣場、禾輋廣場、黃大仙中心及頌富廣場等,零售物業的內部樓面面積共達1,100萬平方呎,並擁有約80,000個泊車位。

越房匯賢多內地商廈

另一隻REIT置富,則以管理私人屋苑商場為主,包括置富第一城及馬鞍山廣場等;而泓富(00808)、富豪(01881)及冠君(02778),則分別投資於酒店及寫字樓物業為主。

至於越房(00405)及匯賢(87001)旗下物業位於內地,前者控有商用物業如白馬大廈、財富廣場及廣州國際金融中心等;後者主要資產則為北京東方廣場。