生活經濟學：愈多人有樓 愈多人失業

置業倍升 失業率翻逾倍

經濟學家David Blanchflower和Andrew Oswald在最新一份工作報告說，以前沒有人提出置業影響就業的論點，是因其影響力並非即時，而是要在最少五年後才會顯現。

他們以美國為例，當一些州份置業比例上升一倍，其後失業率就會上升多於一倍。例如亞拉巴馬州、密西西比州、南卡羅萊納州等五個州，一九五○年至二○一○年置業比例平均上升23%，失業率在同期亦上升了6.3個百分點。

相反，加州、俄勒岡州、威斯康辛州等五個州，同期置業比例僅平均上升1%，失業率也出現低增長，僅升3.5個百分點。

他們又用歐洲28個國家的數據，指出「歐豬」國家西班牙和希臘的置業比例逾80%，失業率同時亦超過20%。相反經濟富裕的瑞士和德國，置業比例約30至40%，失業率僅徘徊低位3至5%。

至於失業率和置業比率為何出現正比例關係？該份報告認為主要有三項因素：分別是置業損害人力資源的流動能力、拉高了上下班的時間和成本，以及壓抑了新企業成立的機會。

3因素解構為何有關連

第一和第二個理由涉及跨區（在外國可能是跨省）就業，香港人很容易理解，始終物業套現時間長、買賣成本高，一個家庭很難為了部分家庭成員的工作而要賣樓搬屋，住進另一個陌生的社區。而上下班的車資愈高、車程愈長，也令人容易放棄在遠處工作。

至於第三個理由，則與英文俗語「Not In My Back Yard」（簡稱NIMBY）有關，就是西方人普遍都不希望在自己居住的社區大興土木，不想有工廠、高樓大廈在自己家附近出現，影響社區內的景觀與和諧，使新的企業難以在自置物業比率高的社區出現，間接影響到該社區的就業情況。

本地學者：歐亞背景有異

究竟愈多人置業、愈多人失業的理論是否適用於香港和亞洲區？中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量說：「縱然（該工作報告）睇圖表會發現失業率與置業比率有正比例關係，但圖表背後會有更多因素去左右結果。」例如經濟歷史差異、社會福利制度等，置業影響就業未必適用於亞洲。

歐福利主義 港多靠打拚

他指出，歐洲國家經濟和金融很多在百多年前已起飛，歷史愈長，表示家庭財富可用更長時間去累積，當中房產可以是繼承自上一兩代，房產擁有人未必是原買家，沒有按揭負擔但可以住大屋，找工作的動力自然較低。

同時，不少歐美國家如希臘和西班牙，福利制度過分完善，不用工作亦可以有穩定收入，有樓揸手但失業的個案比比皆是。

相反，香港近代經濟和金融歷史只是短短幾十年，房產擁有人通常是原買家，缺乏福利亦迫使人們工作打拚。

以香港為例，本地置業比率約五成，失業率長期維持在4%以下。台北、吉隆坡和新加坡的置業比率逾八成，失業率也僅在3至4%左右，證明置業影響就業的論調不適用於亞洲地區。

莊太量不贊成政府要制訂政策去幫助人置業，認為買樓或租樓始終涉及投資決定。反而政府應鼓勵就業，以及在房屋供應上，提供不同價格的樓宇供買家選擇。