名家筆陣：補地價死結未解

另一方面，政府急欲增加土地供應。但今時不同往日，環保意識抬頭，加上有人為反對而反對，所有大型開發土地的建議，均難於短期內落實執行，未來不易再有新市鎮式的大型開發，難令樓價回落。

成本龐大 無人問津

有發展商願意捐出農地作中小型住宅發展，供年輕人或低收入人士置業，值得歡迎。其實香港各大發展商均有極大量農地儲備，如善用，必可解決土地短缺問題，更毋須採用填海那麼不環保的方法。可是以現時的社會氣氛，容許農地開發易被指官商勾結，若這死結不解，增加土地供應談何容易。

過去發展商把農地透過補地價轉化為住宅項目，提供不少住宅單位，近年申請城市規劃許可手續複雜而時間漫長，其後的補地價評估亦往往高於市場預期，因此發展商近年對開發農地已意興闌珊。

天水圍天榮站鐵路上蓋補地價為每方呎2,700多元，加上每方呎3,000多元的建築費成本，合共已近每方呎六千元，還未計算港鐵的入場費及利息等開支，而鄰近屋苑單位成交價才每方呎五、六千元，流標收場是正常結果。

地皮補價 標準不一

評估地價涉及對後市的估算，有一定難度及主觀性。當發展商對後市升幅樂觀時，常見麵粉價高於麵包價，因發展商估計樓盤開賣時樓價已有一定升幅。過去土地成交甚少，評估師很難得知發展商怎樣看後市，令土地拍賣的「賽前預測」往往低於成交價。現時政府主動賣地，成交增加，評估地價應雖不中亦不遠矣。

目前補地價機制尚有一難題，補地價金額理論上是地皮補地價前、後兩者價值之差異。早前東九龍商業用地招標以樓面地價4,000多元售出，但同區工廠轉商業用途補地價接近每方呎三千元。有發展商以二千元樓面地價購入工廠地皮，加上補地價費用，比入標購買政府土地貴近每方呎一千元，惟有呻笨。

原來政府評估補地價前的地皮價值，未必參考地皮的實際成交價，理據是地皮成交價包含了發展潛在的價值，並非工業用地的真正價值。因此當工廠地皮實際成交的樓面地價為二千元時，政府可能評估為千多元。農地的差異更大，農地成交價為每方呎五、六百元時，政府可評為一、二百元。

評估機制必須公平

不過，政府亦有難處，假若接納地皮的成交價為補地價前的估值基礎，筆者相信工廠地皮的買賣樓面地價將逐漸上升，直至跟商業地皮的樓面地價相若，因發展商對多付錢收購工業地皮並無所謂，反正多付的可在補地價金額中扣除，農地亦必一樣。最終是補地價金額大幅下滑，政府收入減少，發展商的開發成本卻不會減少，因為減少了的補地價金額將轉移到地皮收購價上。

另一方面，市民動輒指控官員利益輸送，為求自保，評估補地價金額時惟有盡量進取。政府當然希望土地可加快推出市場，得不到實際執行的官員配合也是徒然。現時補地價機制已扼殺了很多地塊的發展機會，政府宜檢討，推出一個公平、公開的評估機制，一方面可吸引發展商重新進行發展需補地價的項目，另一方面亦可減輕評估補地價官員的壓力和風險，為增加土地供應開路。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。