搜財奴:成也地產 敗也地產

雖然我一直在說,港股跟香港地產市道,已經明顯脫鈎。但作為一個投資者和財經專欄作者,近日中、港政府對地產調控的執着,又確實令我不能不特別關注。

上周四,政府於港股收市後變相再度出招,取消採用近14年的勾地表賣地機制,改為每季主動拍賣。政府並表明,即使有地皮發生第一輪流拍收回,政府亦會調低底價,再行推出拍賣,以維持樓宇供應量。這代表,日後賣地不單單只會拍出地王,亦有可能拍出一塊大眾負擔得起的地皮,一幅快樂宜居的友善之地。

而為人民安居勞心的,還有中央政府。國務院辦公廳周五宣布所謂「新國五條」實施的細節,由加強房貸資金監控,到落實官僚及個人監管,皆有涵蓋。當中,從嚴徵收個人所得稅20%一項,被不少人理解為正式開徵懲罰性炒房增值稅,若然屬實,應該是最厲害的撒手鐧。

中港打樓力度升級

看來,中港打樓力度正不斷升級,甚至乎已成核心政治任務。一眾香港發展商亦似乎明白這是中央意旨,他們抗爭也是徙然,這從他們對政府恢復定期賣地一事,改口風只讚不罵,可窺見一二。雖然,長遠來說,改變中、港經濟地產獨大的特性,肯定是一件好事,但短期來說,這無可否認會令經濟增長放緩,和相關股份股價受壓。是否如此,今日開市後大家看看一眾內房股價表現,自有分解。

地產雖然在中國和香港成為燙手山芋般的經濟泡沫問題,但在美國,樓價上升和樓市復甦,卻被視為提升經濟增長率的良方。房屋建築業和興旺的房地產市場,在美國歷史上已多次擔當幫助經濟復甦的角色。而新業主的出現,亦會間接帶來二度經濟刺激,因為他們會買傢俬、電器、電子產品和影音設備,亦會請園丁和其他保養維修技工,從而支持社區內商業活動,創造就業。

近88%美國大城市的樓價,在一二年都錄得升幅。三藩市升28%,洛杉磯和西雅圖分別升18%和17%,紐約和波士頓則各升7%和6%。而奧巴馬總統從政早期的根據地芝加哥,亦微升2%。

可買美地產概念股

在標普五百指數成分股中,去年升幅最大的正正是建屋商股份佩特(Pulte),升幅近三倍。公司去年賺2.06億美元,雖然遠較○五年光榮時代的14億美元為低,但已比○七年的23億美元虧損,改善了很多很多。

美國樓市復甦的程度,還可以從可供出售住宅存貨量去觀察。用二○一二年底的數據計算,可供出售數量只有160萬伙,為二○○一年以來最低。部分海嘯重災區如鳳凰城,單位供應量由一一年的十八個月,減至目前的兩個月存量。大市假若再調整,是否買香港地產股或內房股,很難說得準!但買年初推介,和美樓市情況息息相關的創科(00669)和敏華控股(01999),我想還是有一定的吸引力。

申銀萬國聯席董事 鄭家華(作者為註冊持牌人士)