財經
行行出炒神:時裝店老闆炒樓都Fit
林德財曾靠炒樓賺逾千萬元,直言今日樓價過高,寧願轉炒窩輪。(蔡綺琳攝)
本港樓市屢壓不下,一二手樓價日日鬥癲鬥升,樓價破頂之聲不絕於耳,無殼蝸牛嘆「上車」夢難圓。曾靠炒樓賺逾千萬元的日本時裝店老闆林德財也稱,樓價有排唔會跌,會忍手靜待下一次時機,一於同樓市鬥長命咁話!
逆向思維 曾揸八單位
林德財一向奉行「取易不取難」的投資哲學,他說:「投資要在無壓力情況下進行,賺錢先至輕易簡單。」○二年他趁樓市低迷購入八個單位,轉手勁賺千萬元!很多朋友事後問他為何無懼樓市低谷?他淡定地答:「平到咁仲驚?投資就係相反理論。」
林德財○二年因補習社生意成功,有充裕資金投資樓市。
當時,他因為開辦補習社大受歡迎,坐享過百萬元年薪,有充裕資金投資樓市,他率先購入大角咀港灣豪庭一個四百多呎的單位。但他形容,起初並不打算炒樓,物業都是自己「送上門」的。「買咗第一個單位之後已經用咗唔少現金,睇另一個一手樓示範單位時經紀話首期可以分六期付款,每月僅供十萬元,真係平到你唔信!」
於是,林德財買完一個又一個,不知不覺間竟擁有八個單位。「買第三個單位嗰陣仲擔心銀行唔肯借,點知佢三日就批咗按揭畀我,嗰時買樓真係買得好開心,我要逼自己唔再睇示範單位先停到。」
他購入的單位以兩房戶為主,每個單位僅供款四、五年便售出,其中維港灣一個單位的售價更升值逾倍,埋單計數林德財短短數年間靠炒賣磚頭袋走逾千萬元,堪稱隱世樓神!
然而,時移世易,今時今日樓價日日創新高,連樓神都話嚇怕唔買住。「我覺得買樓起碼要有30%溢價先值博,但依家個情況係有價無市,好危險。再等十年八載吧,我會放長線釣大魚,一於同佢鬥長命!」
樓市值博不再 等機會
他亦指,現時樓價雖已超越九七,絕對冧不了。「好多人用九七樓價做升跌基準,擔心樓市再次爆破,但九七時投機買樓嘅人多,樓價一冧容易出現骨牌效應,相反,依家銀行放貸較為審慎,已經好難好似我以前咁,擁有咁多個樓房按揭。」
「幾年前任志剛話港人個底唔似九七時厚,我唔認同,其實好多業主捱過咗九七,大部分樓房負資產已因樓價升而變正資產,更甚者係手持供斷嘅單位,即使政府再出辣招打壓,業主亦毋須劈價走貨,樓價仲點會跌?」
林德財相信現時樓價高企,買樓獲利水位有限,自己會靜候時機才乘勢出擊。但這段期間他是否翹埋手齋等?
恒指倘破25000掃call輪
以現時市況,林德財稱,寧願轉炒窩輪。「自○八年以來,恒指喺18,000點至24,000點徘徊咗好幾年,但喺環球市場資金充裕下,我睇好今年個市升,等恒指衝破25,000點就買入認購證。」
原來炒樓以外,林德財亦愛炒輪,尤其恒指窩輪。九七年股市狂瀉,林德財一味靠「沽」,在窩輪市場賺到十多萬元。當時,每逢股市大跌小回,林德財即買入認沽證,結果賺到盆滿缽滿。
「我無時間玩正股,窩輪夠短線就最啱我,而大市比個別股容易捉摸,所以我玩恒指窩輪。」講到炒輪心得,林德財話切記「唔好同窩輪談戀愛」,到達20%回報馬上放手,稍有猶豫都會萬劫不復;如睇錯市就應該耐心等候,至平手即走。
實業加炒作 可攻可守
林德財雖然在金融市場上賺到一大筆,但他認為單靠炒賣過活的風險太高,始終要手握實業才感踏實,所以九二年開始辦補習社,○○年撈埋投資興趣班,及至四年前沾手日本時裝店,身家逾千萬元的他,誓言要實業與炒賣互助互補。
林德財經營的時裝,風格甜美可人,似與他豪邁性格風牛馬不相及,原來他亦是偶然機會下得知如何取得品牌專利權,從而萌生經營時裝店的意念。他對日貨非常有信心,一開便是四間分店。
「好多亞洲人都鍾意日本時裝,一一年某日本牌子喺上海開幕,首日就做咗三百萬人民幣生意,真係商機無限。」四年間,林德財已經投資近四百萬元在時裝店上。
樓市若下滑 轉戰商廈
他揚言炒賣跟做生意截然不同,前者搵錢雖快,但一失足成千古恨,後者只要成本控制得宜,「蝕極都有個底」。所以四年來他不斷摸索,生意漸上軌道。「做生意永遠都係成本最輕時先好賺,當初開四間分店打響名堂,建立熟客群之後,我就大刀闊斧減剩一間樓上舖,人手亦可免則免,先開始『有肉食』。」
但說到節省開支,林德財認為租金始終是關鍵,並大呻當年不炒商舖好笨。「○三年見住北角一個1,000呎左右嘅寫字樓,由98萬炒到依家已經300幾萬,嗰陣無買搞到要捱貴租真係好笨。」所以,林德財話等到下次樓市低谷,一定會「玩埋商廈」。