投資動向：地產股尋寶遊戲未完

重磅藍籌地產股近月先後創出高位，個別如恒地（00012）更創近兩年新高。資金轉戰二、三線的金朝陽（00878）、嘉華國際（00173），甚至是再細價的地產殼股。由於地產股屬資產型類別，無論市況幾牛，股價都一般較資產淨值有折讓，問題是折讓可以縮到幾窄。而資金有限，要用到盡又贏得多，惟有細心選股。

推盤量多寡成關鍵

龍頭股穩穩陣陣，好多時卻因晒士巨大，升得慢過小型股。只是近期藍籌地產股升勢加速，連番突破。當然，叫得藍籌，隻隻質素都有番咁上下，但樓市升浪可以持續幾耐真係無人知，中短期可以脫穎而出，肯定是手上大把貨，未來三年最多樓賣的地產商。

券商瑞信估計，一三年全港推出一手盤單位數目超過1.25萬個，當中以長實（00001）及新地（00016）佔比最多，共佔其中的48%。而回顧最近五年，長實則是賣樓最多的發展商，推盤量冠絕同行。由○五年開始計，每年平均賣出3,409個單位，銷售成績相當穩定。繼今年力推的將軍澳「峻瀅」後，明年初又有「日出康城」第三期等項目，預期一二年售出數目有望突破4,000伙。若把視線拉長至一四年，估計可推售的單位數目更多達8,000伙，跑贏同業。

長實手持的本地土儲超過4,200萬平方呎，僅次於另一龍頭新地，但公司截至六月負債比率只有6.1%，股價較其預測資產值折讓約14%，高過其歷史平均折讓12%，參考法巴給予的目標價是141.3元，較現價潛在升幅約24%。

至於近期爆冷取得旺角波鞋街項目的新世界發展（00017），單睇九月份就是升得最勁的藍籌地產股，由月初低位的9.38元升至上周五收市12.02元，累升約三成。新世界股價一向折讓大，原因是公司售樓量較低，土儲不足，負債又高，估計今年負債比率仍接近三成水平。

不過，新世界近來變得積極，第四季至明年將有多個項目推售，未來將重訂物業銷售策略，加快推樓，現正重建的尖沙咀新世界中心料可成為另一催化劑，未來可否扭轉競爭力不及的形象，可能性似在提高。近期唔少大孖沙重新睇好此股，只是股價急升後有技術回吐壓力，宜戒急用忍，吼位低吸。

地產是香港經濟主要命脈之一，上市公司沾手地產業務多的是，幾大龍頭之外，中小型地產股不計其數，有同時兼營其他業務，如有渡輪、旅遊業務的香港小輪（00050），或把現金作證券等投資的至祥（00112）、博富臨（00225）等。這類公司長年成交低迷，業務無增長，股價折讓幅度可以大至六、七成，一直乏人問津。

不過，內地龍頭地產商南來尋殼，由南聯地產（01036）被萬科收歸旗下開始，有資產、無乜負債、甚至有淨現金的小型地產股，搖身一變成為股市奇葩，多隻股份如萬邦投資（00158）、博富臨、安全貨倉（00237）等紛紛創全年新高，炒風此起彼落。

收租股成市場寵兒

其實，近年來跑得最快的地產類股，是以收租為主的房託基金。領匯（00823）及陽光房託（00435）均創海嘯後新高，但估值居高不下，資金開始留意其他收租業務佔比較大的地產股。

九倉（00004）的零售物業一向出色，希慎（00014）就被稱為銅鑼灣大業主，自希慎廣場啟用後，股價拾級而上。金朝陽近年積極發展精品式樓盤，亦同時持有銅鑼灣核心地段的金朝陽中心；英皇國際（00163）近幾年掃入多個銅鑼灣、尖沙咀舖位。隨着租值上升，舖位價格升浪只要持續下去，股份的折讓可望繼續收窄。

地產股之最

1.誰是擁有最多本地土儲的大地主？

是港鐵（00066）。港鐵在港除擁有13個商場外，並一直享有發展鐵路上蓋沿線物業權，今年招標項目單位數目約8,000伙，講土儲絕對打低其他發展商。

2.誰持有最多新界農地？

新界東北發展規劃成為熱門話題，未來要發展新界地區，始終是大勢所趨，大型發展商早年積極買田又買地，隨着政策改動，農地轉換用途的步伐亦加快。恒地持有4,000多萬平方呎農地，排名第一，其次是新地，新世界及長實則排第三及第四。