從八萬五房屋政策取消以來，政府改變土地供應策略，重建市民對樓市的信心，但同時亦引發樓價飆升，民意從一極端擺向另一極端，紛紛對高樓價表示不滿，迫使政府着手增加土地供應，為樓市降溫。但現時各政府部門審批發展圖則，日益複雜，令新增土地不能在短時間提供住宅單位應市。
一直以來很多地契已包含了一項「設計、規劃及高度」條款，即土地發展的設計、規劃及高度，必須得到地政總署署長的同意方可落實興建。在二三十年前，這條款只管制非市區土地的發展，以確保發展不會破壞郊區環境，那時獲取地政總署的審批並不是難事。但不知從哪時開始，市區土地的賣地章程亦加入了這條款，令所有發展項目的設計均須地政總署審批，而審批程序漸變得複雜及增加審批時間。
發展項目受政府部門監管無可厚非，但現時的制度是同一發展圖則受各個不同的部門監管。屋宇署、地政總署及規劃署對發展圖則的監管有不少重疊之處，但卻各有不同審批標準，令發展商無所適從。
地政總署及屋宇署有不同的準則的地方不少。屋宇署不會把平台的面積包含在建築面積之內，但地政總署卻把平台也算進建築面積。在計算建築物的整體高度，兩個部門亦有不同的看法。
屋宇署審批圖則主要依據建築物條例及其有關附例，其要求相對清晰及容易理解。但地政總署審批圖則卻沒有任何法例依據，只根據地契條款及部門政策行事。
雖然有部分政策及規管定義會以作業備考向業界說明，但大部分政策均只有內部指引，外人若非親身經歷項目審批過程並不能了解有關要求。而有些內部指引的要求卻令人摸不着頭腦。例如地政總署要求一幢住宅大廈只可有一個私家泳池。有發展商質疑為甚麼一幢六層高只有十二個住宅單位的大廈，和一幢三十八層高有百多個單位的大廈均一視同仁。
更重要的是地契條文並沒有上述要求，亦從來沒有任何作業備考或公開文件說明。而地政總署的內部審批準則及要求亦可隨時因應社會訴求而變化而不作公布。
地政總署作業標準欠缺透明度對小型發展商並不公平。大型發展商因項目眾多，容易從實際案例中掌握地政總署的最新要求。但小型發展商若不經常與地政總署斡旋，便很難掌握有關要求，容易出現買地後才發覺自己心目中的發展計劃，根本不能通過地政總署審批的情況。近年不少發展商與政府的訴訟都是涉及地契條款的理解差異。
地政總署審批發展圖則往往需時逾年。而圖則獲批前不能取得預售樓花同意書，住宅單位供應便因此而滯後。另審批要求不清晰造成的發展風險亦會反映在發展商投地的出價，庫房的收入亦受影響。
筆者相信現時困局是梁展文事件的後遺症，市民經常指摘政府及地產商勾結，促使審批圖則的地政總署官員每天工作皆誠惶誠恐。港府應力撐公務員適當地運用酌情權，令住宅供應可於官地售出後盡快落成，冷卻樓市。地政總署亦應增加透明度，發出更詳盡的作業備考，讓業界可清楚明白審批準則。
陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。