名家講場：收樓重建須增透明度
成功收購舊樓長期以來是市區重建的最大阻力。二○一○年四月生效的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，把強制售賣申請的門檻由九成下降至八成，就是針對這個阻力而提出。然而，用意雖好該條例卻被視作官商勾結的惡法，把地產發展商的利益凌駕小市民的私有產權。發展局後來推出「調解先導計劃」，嘗試理順發展商與小業主的分歧。
保證收購價可避釘子戶
站在小業主的角度，當然不想便宜了地產商，他們最想是能成為「釘子戶」，向地產商索取最高價甚至天價；最不想是太早賣和取價過低。正正由於小業主這心理，向業權分散的物業成功收樓是非常艱巨的事情，才有強拍條例的出現。
一個或可解決這個困局的辦法是全面提高收購價的透明度和公平度：有意收購物業重新發展的地產商要向所有業主承諾：由公布收購的日子起，全面保證收購呎價的一致性。
如果往後收購呎價提高，發展商就必須向先前早沽的業主補回差價。有了這樣的承諾，而該承諾又有法律效力的話，小業主就再毋須懼怕過早過低地索價，願意沽出的業主的數目就會增加。發展商既然作出了這樣的承諾，最後沽售的業主亦會清楚知道不可能以釘子戶的身份索取天價，因此應會較願意接受發展商開出的合理價。
成交價須公平公開合理
或者有人會認為不同單位座向和樓層都不同，收購呎價亦不應等量齊觀。雖然發展商並不會入住其中，對發展商不同單位的座向和樓層意義不大，但是原業主既然購入的成本不同，劃一的收購呎價就會顯得不太公平。要兼顧這個考慮，可參考過去成交價的紀錄所顯示的分別，按比例稍作調整。關鍵是計算方法要透明和相對合理。這點十分重要，因為透明度和相對合理性正是影響業主心理最大的因素。
現時的做法與此剛好相反。發展商與小業主討價還價都在暗地裏進行。有時在田土廳登記的交易價與實際成交價甚至出現很大的落差。發展商為了避免剌激未售出業權的業主的索價，寧願在登記的交易價外多付其他林林總總的費用；有時又會用上不規範的手段逼小業主就範。小業主也深諳發展商的蠱惑，設法與他們扭計。結果便是收樓變成非常艱巨的事情，也沒有公平可言。
由於市區重建對於樓宇的安全性和珍貴的土地資源的有效利用至關重要，減低市區重建的阻力實有需要，全面提高收購價的透明度和公平度應該是強拍條例以外的新方向。
嶺南大學公共政策研究中心主任何濼生