限價令現失守 再試政策底線

在繼續寸步不移調控樓市的嚴令下,中山市率先為樓價鬆綁,短短五十二天的限價令年底到期後不再延續,變相「默許」樓價有上漲空間,中央是否「默許」中山市的做法,抑或如佛山市早前出招般立即喝停,將是對樓市政策底線的考驗。

中山市此舉並無牴觸住建部三令五申的限購令,調控措施有「三限」:限購、限貸、限價,限購和限貸有較嚴格的標準,限價則似乎是相對寬鬆或自願性質。目前只有不多於十個城市實施限價,更只有珠海市和中山市有明碼實價的上限,珠海是每平方米一萬一千二百八十五元人民幣,中山每平方米為五千八百元人民幣,個多月內完成「指標」不難,但指標太硬需要修正。

中國沒有一套長遠的房屋政策,樓市在「放、亂、收」中兜圈子。且各處城市各處例,珠海和佛山有限購,需求便湧向限價的中山。要樓價跌,限價的做法最乾脆直接,但亦存在最大爭議,不同樓盤存在位置和質素的差異,採一刀切方式為樓價封頂,等如扭曲需求。樓價應是由市場所決定,內地樓價在第四季終見回軟,樓價一旦下跌,限價與否自然便失去意義。

商品房應容許較自由發展,保障房則是中下階層安居樂業的重要保障,但保障房要由地方政府出資,地方政府財政則靠賣地收入。據統計十一月份土地流拍大增四倍,地方政府財政拮据,導致明年保障房開工目標下調至七百萬套,這財政結構為商品房和保障房打上了死結。

央行日前發表的第四季度調查顯示,居民對房價上漲預期大幅回落,未來三個月內有意置業的居民僅佔約一成四。近月,內地傳媒亦紛紛以樓價出現拐點來大書特書,有資金壓力的發展商開始要變賣資產,沒資金壓力的仍可靜觀其變。

發展商、地方政府與中央三方博弈,中央今年優先次序是「保增長」,樓市牽涉建材、電器、家具、中介等行業,乘數效應無出其右,股樓不振的負財富效應亦使推動內需事倍功半,地方政府更是唇亡齒寒。發展商仍期望○九年金融海嘯打救樓市的奇迹重現,中央的鐵腕不能扼得太緊。

今年內多個城市均曾為鬆綁試水,但結果都被槍打出頭鳥,中山市淡化與中央硬碰的意思,官員甚至保留明年首季再檢討限價政策的意願,卻加深了中央的兩難處境,默許中山市取消限價,或令市場誤讀為房屋政策鬆動的訊號,其他城市亦可能紛紛效法試探反應。明年全球經濟情況瞬息萬變,中央現時仍會堅持嚴厲調控樓市政策,但亦深知樓價可「軟」而不能「倒」。