大師筆陣：中國擠樓泡 有心無力

從十月十八日國家統計局公布的數據來看，從今年的第三季度開始，內地房地產市場運行出現了一些積極的變化。比如房地產開發投資增長有所回落，一至九月份，房地產的開發投資增長是32%；房地產投機炒作需求在某種程度上得到壓制；房地產的價格上漲的勢頭開始轉變；保障房的建設進度在快速推進等。或者說，經過近兩年房地產宏觀之後，內地房地產市場開始初見成效。

但是，這些僅是當前房地產市場的基本格局，而房地產市場是否發展根本性變化，一是要看房價是否出現大的調整，或房地產市場投資預期開始改變；二是看政府的房地產宏觀調控是否繼續完善。

先從住房價格來看，從去年國十條以來，政府推一系列的房地產宏觀調控政策，一二線城市快速飆升的房價開始得到壓制，住房銷售開始下降，住房投機炒作有所收斂。但經過一年多來房地產宏觀調控，到今年九月份為止，70個城市房價，儘管房價環比下降的城市在增加，但以同比來看僅一個城市跌，而其他城市房價同比仍在漲，只不過上漲幅度沒有以前那樣快而已。

人為粉飾樓價 削弱宏調

在市場經濟中，價格變化是整個市場運作的核心，如果房價不調整或下跌，巨大的房地產泡沫是無法擠出。在這種意義說，經過近兩年房地產宏觀調控，其效果仍然是十分有限的。

更為重要的是，當前住房價格指標還面臨統計上的質疑，比如地方政府把保障性住房價格納入房價統計指標來拉低當地總體房價水平。如果房價上漲有這些人為的因素介入，那麼房地產宏觀調控的效果更是大打折扣。

再從中國各地住房的供求關係來看，隨着住房銷售快速下降，不少地方住房都處於嚴重供應過剩的態勢下。無論是早幾年房價上漲過快一線城市，還是這幾年房價還持續上漲二三四線城市，供應嚴重過剩是國內各地房地產市場的基本態勢。

有數據估計，當前持有在開發商手中的住房，按照上個月北京住房銷售數據，至少要兩年以上的時間賣完。還有，由於早幾年住房投機炒作嚴重，大量的住房持有在這些住房投機炒作者手上，比如鄂爾多斯的「鬼城」。如果這些住房投機炒作者意識到市場預期開始逆轉，這些過剩住房就會大量流向市場。其對市場造成的影響與衝擊決不會小。

從這裏開始看到，早幾年房價快速飆升時，無論是房地產開發商還是政府人士及不少投機炒作者，都認為房價之所以會快速飆升，就在於住房市場的供求關係問題，就在於住房市場存在如此大「剛性需求」，但住房生產又十分有限，或存在嚴重供求失衡，其價格豈能不快速上漲？

地產投資亢奮 炒家主導

因此，在這些人看來，要想讓房價下跌，政府就得增加住房的供給，增加對生產住房的土地供應，這樣過快上漲的房價才能夠得到壓制。如果按照這樣的邏輯，當前住房完全處於供大於求的市場，那麼住房完全供大於求的城市，房價也一定會下降了。

可實際上，即使房地產開發商手上持有的住房最多，住房投機炒作者住房空置率最高，當前國內房價就是不調整。何也？問題就在於當前中國住房是投機炒作為主導的市場，這種市場住房需求可以是由零到無窮大。即只要信貸獲得容易、融資槓桿率高及融資成本低，投機炒作者對住房市場價格上漲的預期就會高，湧入住房市場的投機炒作者就會是無窮的。

如果金融市場融資條件發生根本性變化，市場的預期就會發生逆轉，投機炒作需求就可能降低到零。因此，當前中國住房市場調整完全取決是不是由投機炒作為主導的市場轉變為以消費為主導的市場。

再就是，二○一一年上半年中國房地產業運行仍然處亢奮之中。一至九月份中國房地產開發投資同比增長32%。由於房地產仍然是一種最為好的賺錢工具，那麼房地產泡沫要想擠出是不容易的。

面對中國房地產市場的問題仍然十分嚴峻，最近中央對下半年房地產宏觀調控態度仍然是十分堅決的。要求「房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆」。有地方希望放鬆這些政策立即得到制止，比如佛山。

不過，我們也應該看到，政府對未來幾個月房地產宏觀調控的堅決性和方向性更主要是與大建保障性住房結合在一起，政府希望通過增加保障性住房建設來擠出房地產泡沫，而不是堅決用強而有力的經濟槓桿來嚴厲打擊住房投機炒作，去除房地產的賺錢效應。

易憲容小檔案

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。