港商廈租金最差恐跌30%

看好零售物業收租股

美銀美林報告指，由於寫字樓租務市場見頂，加上環球經濟放緩，料明年寫字樓租金下跌，而零售舖租金就由早前預期上升10%調整為平穩。報告指，根據由今年初至今港股平均每日成交僅90億美元，因而計算出中區寫字樓租金會由現呎租105元的水平再跌23%。

報告又指，若在經濟最壞的情況下，香港寫字樓現貨租金會跌30%，接近經濟衰退中下跌30至40%的典型情況，部分高級零售商場租金亦會跌10%，而兩者的估值分別由高峰下跌38%及19%。不過報告相信，今次的下調幅度會較對上一次的經濟低迷時期為少，主因一○至一一年度寫字樓供應只有300萬方呎，不但低過歷史水平，亦遠少於○七至○八年度時的600萬方呎。

該行較看好以零售物業佔比較高的收租股，包括希慎（00014）。報告指，希慎明年中會有新商場項目落成，料對一二至一三年財政年度的每股盈利和派息有正面貢獻，料屆時租金收入會因而上升25%。

摩通料政府再推調控

另一隻收租股太古就被看淡，主要因為公司分拆太古地產上市，有可能對公司的股價帶來負面影響，加上公司持有較多的辦公室物業，認為受到的影響較大。報告又同時點名看好港鐵（00066）及領匯（00823）業務較具防守性的股份。

摩通昨亦「發功」指本港市民每月供樓負擔比率一向為33%，但現時就高達15倍，認為樓價要回落30%才能令此下調至合理水平。不排除在負擔能力持續轉弱的情況之下，政府會出手推出調控措施。

對於摩通報告，有大行分析員就認為不合理，因很多購買物業的人士可能是投資者及非本港居民，不能以本港居民入息中位數作為計算標準。他又指，外圍環境仍未明朗，相信政府再出招抑制樓市的機會不大。

該分析員又指，本港寫字樓租金的確已見頂，同時受外圍金融市場疲弱拖累，令到需求有所放緩，但認為市場的需求仍強勁，亦未見租金有下滑的情況出現。