政府和市民，經九七至○三年樓價跌幅幾達七成之譜，無法不對樓市泡沫深具戒心。然而，雖然樓價可升可跌，狂跌如九七至○三年的情況應是完全可以避免的。當時狂跌的原因現已一清二楚：一是租置計劃賤售公屋使然；一是八萬五過分供應使然。
危險的樓市泡沫成因主要由三個因素所造成：一是過度借貸，如美國次按樓宇按揭貸款盲目貸給無力償還、兼且沒有付上起碼的首期的置業人士；二是外來資金湧入購房，而一時間房屋供應不足因而暴漲；三是過度建房。如九八至二○○○年間香港政策驅使，發展商建了大量房屋。又如在過度借貸推高房價後，發展商應價而速建，即如美國。
一般而言，沒有上述情況就不會出現危險的泡沫。樓價也不可能升至市民「負擔不了」的水平。
事實上，只要銀行不濫貸，即使供應短缺，樓價急升，升幅也必有個譜，不可能拋離購買力。試想如大家的收入都不過一萬幾千，沒有過分借貸、沒有外來資金，樓價縱使上升，也絕不可能「升逾市民的購買力」而有成交。
香港樓市九八年起暴跌主因是賤售公屋帶來的連鎖效應，筆者多篇文章已論證，茲不贅。因如今香港可有泡沫？香港沒有過分借貸，也沒有過分的建房，所以唯一使人憂慮的是外來資金的暴來暴去。現時雖然特區政府已停了購房移民的計劃，但內地客仍不少，其比重縱然不高，可是由於實力雄厚，仍有力推高樓價。如這些資金由於某些原因暴走，又如政府見樓價高企而刻意大量賣地提高過量的供應，都有機會造成泡沫爆破。
如政府多建居屋，而不是推動私樓大量供應，風險反而更小，因為居屋以本港合資格人口為對象，不會誘發更多資金湧入。相反，如果以壓價為目的大量推出私樓應付外來需求，一旦外來資金遇上風吹草動見勢色不對大舉撤資，反會更為危險。
筆者對於私樓，一向主張按成本效益推地建樓，而不主張以供應為手段、以壓價抬價為目的。認為價格應聽任市場決定。
現時息口低企、失業下降、通脹升溫，樓價上升是自然不過的事，毋須大驚小怪。但本港人口中，年輕一代收入和前景已大不如前，而公屋又厲行富戶政策，對居屋的需要比過往任何時間都更突出，重建居屋是讓市民安居樂業的重要一步，希望特區政府從善如流！
嶺南大學公共政策研究中心主任 何濼生