本文重點
瑞銀發表研究報告指出，富力地產（02777）單是四月份的一個月內，已售出24萬平方米面積的單位，涉及金額達23億元人民幣，按年增加80%，連同首季的銷售成績作考慮，決定把二○一一年盈利預測調高。
短期或有回吐壓力
不過，經過一輪急升後，估值已升至合理水平，不排除短期有回吐壓力，投資評級由買入下調至中性，目標價就由10.66元調高至16.32元。
報告指，投資者近來積極追捧內房股份，除因內地樓市回暖，銷情理想之外，內房股屬高啤打值的股份（意即大市每上升1%，內房股的升幅會高於1%），成為熱烈市況中的焦點股之一。而富力又傳出有機會在內地進行融資的好消息，令股價從低位反彈不少，過去一星期便回升了33%，全年計算下來更勁升了74%。
相類於○六年，當時內地地產市道正值早期復甦，富力的市盈率大約較大型紅籌同業股份中國海外（00688）折讓三成。
報告認為，富力作為民企，融資靈活性不及紅籌股份，如此的折讓幅度屬於合理。而中國當前的地產業頗受政府的刺激措施、政策影響，相連度更甚於本身的自然發展步伐。若中國海外的估值為市盈率21.3倍，而富力便最少要有25%的折讓才算合理。
瑞銀按模式計算，把富力二○一三年後的資本開支由佔銷售的5%降至0%，預期在完成手頭上的投資物業之後，業務焦點會放在物業發展方面，並把中線一般性及推廣開支由7%下調至6%。
中線的經營利潤率預期會下降，但入息稅率的下調幅度則會更快，起着抵銷作用，估計一一至一九年的除稅後經營淨利潤（NOPAT）反可增加，長期增長率假設為5%。
富力現股價不到○九年市盈率15倍，較○九年資產淨值溢價30%。報告以現金折流估值法，把目標價由10.66元上調至16.32元，略較昨日收市15.18元有7%的上升潛力，投資評級則由買入下調至中性。