富瑞估樓價次季見底 憂藍籌地產股升過龍

富瑞將新鴻基地產(00016)評級降至「持有」，預測其2023及2024財年每股盈利分別為10.3元及11.4元，相當於市盈率10.8倍及9.7倍；同時下調新世界發展(00017)目標價至23元，預測2023及2024財年每股盈利分別為1.3元及1.5元，相當於市盈率15.1倍及12.6倍，反映對發展物業更保守的毛利率假設，及部分被人民幣觸底所抵銷。不過，基於基數效應，認為新世界發展的盈利變幅相當可觀。

收租股方面，該行指出，恒隆地產(00101)去年純利遜預期，管理層歸咎於人民幣去年貶值及去年12月內地新冠疫情爆發，但今年1月零售銷售在積壓需求釋放下上升，認為增長勢頭是否可持續仍有待觀察。

對於日前公布的去年第四季負資產住宅按揭貸款宗數創近18年新高，升至逾1.2萬宗。富瑞認為，主要與銀行員工按揭貸款和按揭保險貸款有關，認為不太可能造成撥備壓力。

另一家歐資券商瑞銀認為，香港房地產市場復甦仍然「崎嶇不平」，即使市場已由去年10月下旬谷底反彈逾三成，以及有內地資金流入本港樓市，但隨着環球經濟疲弱，以及美國加息周期仍未完結，本地買家及租戶情緒或保持低迷。

瑞銀預計，租金壓力會集中在寫字樓，由於甲級商廈空置率已高達12.1%，而且新的寫字樓供應還在籌備中，認為內地重新開放不太可能立即增加寫字樓租賃或資本需求，因此寫字樓租金仍有下行壓力。