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專家樓評:賺按揭回贈須防抬錢上會

美國聯儲局連番加息,港元一個月拆息(HIBOR)已升至H按的封頂水平,料香港銀行亦即將上調最優惠利率(P),令部分有意入市的買家持觀望態度。另一方面,本港按揭宗數按年回落,最新資料顯示,今年首7個月現樓按揭宗數錄得49,812宗,按年減少8.8%;首7個月樓花按揭宗數則錄得2,850宗,按年減少19.2%,更創自2011年後的首7個月新低。
銀行按揭業務「未到數」,因此在加息前夕仍見銀行積極將按揭優惠加碼。近日有報道指,某大型銀行將現金回贈提高到最高1.75至1.79%,回贈優惠創33個月新高。不過,回贈固然愈多愈好,但有兩點細節新手買家需要注意。
金額計入貸款 變相降成數
第一點,按金管局規定,銀行本只可承做最多六成按揭,如透過購買按揭保險計劃,買家則最高可承做九成按揭。銀行計算現金回贈時,只會以樓價的六成計算。假設買家A購入一個樓價800萬元的單位,如承做九成按揭,貸款額為720萬元,若現金回贈為1.75%,即回贈8.4萬元。
第二點,金管局對提供住宅按揭貸款的財務機構有清晰指引,若銀行向借貸人提供的現金回贈超過貸款額的1%,銀行在審批按揭時,須將整筆回贈金額計算在貸款額內。
參考上述例子,買家A原先可承做九成按揭,貸款額為720萬元,但因現金回贈超過貸款額的1%,銀行計算貸款額方法為720萬元減8.4萬元=711.6萬元,按揭成數由九成降至88.95%,首期預算由80萬元增加至88.4萬元,待物業買賣完成後,方由銀行支付整筆現金回贈予買家。可見買家需要先「抬錢」上會,若事前預算「計到盡」,沒有預留足夠備用資金,買家隨時大失預算。
因此,建議資金緊絀的新手買家事前先計算清楚買樓所需預算,同時避免借到盡,預留足夠備用資金以應對首期增加的機會。
經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明
人人做記者
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