龍七公：居屋政策失初心 房委會變地產商

上車希望愈趨渺茫

新一期居屋推出四千四百多個單位，共收到逾十六萬份申請，超額認購三十六倍，這就是瘋狂樓市中的縮影，盡顯市民的無奈。據差餉物業估價署公布，私人住宅連升二十三個月，其中十六個月創新高，按年增長百分之十六，香港樓市平均呎價更高達一萬二千元。調查顯示，香港連續六年蟬聯全球最難負擔城市，一般打工仔家庭不吃不喝十九年才買得起樓，居屋可說是一般市民上車的「最後希望」。

但這個希望也愈來愈渺茫，因為居屋售價也「豪宅化」了。以最新一期居屋為例，長沙灣凱樂苑及啟德啟朗苑，呎價分別為九千二百三十四元及九千七百五十五元，只有東涌的項目稍為相宜。以全港家庭入息中位數二萬七千元為基準，就算抽中居屋，一個四百萬元的單位，按揭借足九成，以供三十年為例，每月還款額高達一萬三千五百餘元，根本就過不了銀行的壓力測試；就算過到壓力測試，樓按開支也令人吃不消，實際可支配的收入已是貼近貧窮線。置業安居究竟是改善生活還是讓生活變得更艱難？安居卻不快樂，真的很諷刺。

更諷刺的是，居屋被「豪宅化」正是由政府將居屋售價與市場價七折掛鈎的政策所造成。私人樓市瘋狂，居屋售價也拾級而上，一四年政府復售居屋，當時平均呎價已是六千餘元，但夾心基層勉強尚算負擔得起；現在四年過去了，家庭入息中位數只增加了百分之十三，居屋卻大幅加價五成，脫離市民的負擔能力。

為甚麼我說居屋政策丟失初心呢？因為房委會竟變身地產商，仗着售價與市場掛鈎，在居屋項目上大賺特賺。房委會在一八年的居屋項目將可獲利八十二億元，建築成本每呎二千五百元，卻賣每呎六千至近萬元，就算計入其他成本，賣一個居屋即賺一百八十五萬元，接近一倍純利！隨着私人市場飆升，房委會卻企硬居屋是市價七折，堅稱居屋售價符合申請人的負擔能力，但實際就是大玩搬龍門遊戲，不斷放寬申請收入上限，造成申請人供得起的假象，由一四年上限為四萬六千元，升至今年的五萬七千元，升幅百分之二十三，但同期的住戶入息中位數增長只有百分之十三。須知道，五萬元以上的家庭收入已是最高收入三成的群體，將他們也納入居屋的申請資格，再用四成收入作每月供款，然後說居屋售價是符合申請人承受水平，這不是玩數字遊戲嗎？不禁令人懷疑政府是否為私人市場托市。

居屋政策的初心是讓居住在公屋但希望改善居住環境，或剛超出公屋申請資格而需要租住私樓的人士，在合理的樓價下可置業安居。以公屋申請資格作為參考，二人及三人家庭入息上限分別為一萬七千六百元及二萬二千三百九十元，超出這個收入就不能申請公屋，但又遠遠負擔不起私樓，居屋應以這群目標對象的負擔能力和建築成本作為主要的考慮。面對這類收入介乎近二萬至三萬元的家庭，現時居屋建築成本每呎約為二千五百元，定價應以低於二百萬元為主。

從速檢討居屋售價

筆者於本欄一連兩周討論房策問題，一是地從何來的問題，二是定價問題。說到底，房屋是必需品，是家庭乃至社會穩定的基石。為政者要不忘初心，居屋的售價令政策原意走偏了，故應從速檢討居屋售價，必須與私人市場脫鈎。