探射燈：無契樓難轉手勿貪平盲搶

「無契樓」成搶手貨？近日九龍塘一無契洋房以市價約八折、逾一億四千萬元沽出，引起市場一陣哄動，甚至有人認為「無契樓」是上車的另類選擇。因樓契遺失或涉及法院命令等的「無契樓」存在頗多風險，例如大部分銀行不承做按揭，買家要一筆過付清樓價，甚至轉手困難等。有年輕買家因購買曾遺失樓契的居屋而被部分銀行拒批按揭；亦有資深投資者以數百萬元現金購入「無契樓」後，再付數萬元買回樓契正本，市場上亦有半契及三分一契等「騎呢」物業，大多由現金充裕及資深投資者涉足。雖然法律界人士指可透過宣誓補回副本，但專業人士提醒置業人士勿將之視作上車盤，盲目瘋搶會得不償失。

九龍塘一間洋房「無契樓」以一億四千四百萬元沽出，引起哄動。

「我買層樓時個前業主話唔見咗樓契但補領番副本，有銀行拒絕我個按揭申請！」幾經辛苦儲足首期上車的八十後黃先生，早前購入將軍澳一個居屋單位，前業主是一對年老夫婦，單位樓契因丈夫離世而遺失，妻子透過宣誓報失取回核證副本，並轉售予黃。但黃向銀行申請按揭時，有銀行拒絕其申請，幸最後獲另一銀行批出按揭，才不至於賠上訂金。

黃的單位曾遺失樓契，可被視為「無契樓」，即使補領副本亦對承做按揭及日後轉售有一定影響。所謂「無契樓」是指賣方在放售物業時，未能提供整份樓契，或者樓契中有重要文件遺漏。律師梁永鏗解釋，「無契樓」出現的成因繁多，可為業主遺失樓契；物業本身為逆權侵佔所得；以及業主在未「贖樓」下拖欠債務，最後單位被拍賣抵債；和因法院令而被拍賣的物業等。

業權不完整須一筆付清樓價

涉足「無契樓」及凶宅等另類物業逾三十年的資深投資者伍冠流指，過去一年持有至少六間無契或半契物業，估計這類盤源較去年上升約一成，這些單位業權不完整，他全部一筆過付清樓價。伍指，曾於一三年以二百多萬元購入黃大仙東頭邨一個公屋單位，單位無樓契令其較難轉手，卻在機緣巧合下碰見前業主的前妻並得知樓契在前業主手上，伍游說前業主將樓契交予他，最終亦要多付三萬元贖回樓契。該單位並於今年一月以逾三百七十萬元沽出，「好彩拎得番張契，如果唔係實賣唔到呢個價！」

投資「無契樓」看似回報高，而且樓價較市價折讓達兩成，惟伍坦言，「無契樓」大多不能承做按揭，一般較市價折讓三成才值得入市，資金不多的年輕人不應「見平就買」，因當中涉及風險甚高，轉手時亦困難重重，「一係你就畀現金，一係你就同財務公司借，可能要六至七厘息。」

旺角一間「無契樓」，於上月以二百九十萬元透過拍賣行沽出。

現時樓價高企，不排除市民為求上車而考慮「無契樓」等另類物業。

「無契樓」多屬早已供完按揭，業主遺失正本樓契的舊樓。

無契樓拍賣買家多為投資者

環亞董事總經理及拍賣師曾傑俊就指，無契或半契樓七成來自財務公司，大多是業主以個人物業抵押給財務公司借貸，未能及時清還而被財務公司收回物業拍賣。估計提供該類「無契樓」的拍賣行甚少，幾乎清一色由投資者購買，這類物業無法承做按揭，買家必須一筆過付款，故不建議市民用作「上車」。即使新買家或前業主透過宣誓及報失取回核證副本，惟經過多番易手的單位樓契文件繁多，即使有任何一份缺失，銀行可視之為業權有瑕疵而不批按揭。

另外，銀行嚴格審批「無契樓」按揭申請並非空穴來風，過去數年發生多宗有人訛稱是單位業主，並藉口遺失樓契而要宣誓補領，最後憑核證副本成功申請按揭貸款，騙去銀行數百萬元。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓稱，銀行批出按揭貸款時需要樓契作抵押，若買家未能提供樓契，銀行不會批出按揭申請，即使遺失後透過宣誓取回副本，仍難通過所有銀行申請，「可能當中有隱藏債務，銀行唔會承擔風險，可能買家要同財務公司借錢。」