龍七公：樓價進入調整期

多重打擊 買家卻步

從○九至一三年第一季的大升浪期間，每當樓價回落幾個百分點後便很快回升，所以不少朋友問筆者這個問題：「為甚麼今次不能歷史重演，樓價做了微型調整後便會重拾升勢？現在買樓仍有作為！」但筆者會提醒朋友們，今次樓價下跌的情況太多負面因素，不能用過去幾年樓市的表現來作為入市的原因。

綜觀眾多負面因素，以下幾個影響較深遠。首先，現有的管理樓市需求措施已令不少市民失去置業和投資樓市意欲。自梁振英在去年七月走馬上任至今，他先後推出三項管理樓市需求措施：一、「強版」特別印花稅；二、買家印花稅；三、雙重印花稅。以買家印花稅為例，最近一間地產代理公布，在今年第一季的中小型住宅買賣登記（以臨時數字計算），內地買家買賣宗數及成交金額比例分別是百分之四點四及百分之五點二，較上年第四季減少五點三及六點五個百分點，這亦是金融海嘯發生後的新低位。

讀者可以想像，一個買家印花稅已令內地客雞飛狗走，加上中國政府打擊貪腐，內地資金流入香港的情況已大不如前，現在要內地買家重回本地樓市簡直是奢望！至於「強版」特別印花稅和雙重印花稅則令到買樓成本大增，除非市民有迫切需要，否則大部分的本地置業者都會選擇延遲入市。

近兩個月，政府也開始推出管理樓市供應期望的政策。最令人注目的是取消實施多年的勾地制度，令地產發展商不能控制勾地時間和勾地數量。政府在今個財政年度的土地表也加入幾幅仍未完成規劃的地皮，顯示政府在加快推出土地供應的決心。另外本地銀行在金融管理局的收緊風險資產的要求下加按息以保持利潤，這對部分投資者和置業者造成明顯的心理影響。在種種不利的因素衝擊下，樓價作出較大幅度的調整絕對合理。

外圍突變 加速下跌

本地樓價下調之勢已成，但基於香港仍有負利率，筆者預期樓價仍然難以出現三至四成的跌幅。當然世事無絕對，一旦外圍環境出現突變，例如美國通脹壓力突然加大或歐洲經濟再次惡化等，本地樓價便會加速下跌。雖然這些負面因素在今年出現的機會不高，但大家仍不能掉以輕心。

最近一位長策會委員表示，要待樓價下跌百分之二十，現時的樓控措施才有紓緩的空間。筆者對這提議有所保留，因為現在樓市的核心問題是大部分的市民都不能負擔現時的樓價。如果單以樓價回吐幅度來衡量應否「退市」，這未免是將事情過分簡單化。要找出一個「退市」的方法而不會引起市場太大的波動是可以用「退市目標化」的方法——以一個合理目標來傳達政府的訊息。因為這目標是預先公布，所以市場是會逐步消化這目標所帶來的影響。

既然政府希望樓價重回市民可以負擔的水平，筆者認為政府在樓價逐漸下降時便要宣布何謂「負擔目標」，當達到該目標水平政府便要「退市」。當然，政府仍需要計算出市民的合理負擔水平。以筆者之見，政府可採用過去二十至三十年的負擔能力的平均值，從而評估一個合理的數字。當「目標」的透明度愈高，便愈有利增加這政策的可信性，同時有穩定市場情緒作用。