新居屋補價恐惹業主爭拗

房委會消息人士稱，新居屋定價將與市價脫鈎，全數單位售價將定於申請人的可負擔水平（有別於傳統居屋的至少一半單位），即以月入二萬至三萬元的家庭計，一個四、五百平方呎單位初步定價為一百五十萬至二百萬元。

新計法較着數

至於最具爭議的補價計算，消息稱，初步構思五個方案，分別為淨貸款、貸款連浮動利息、貸款連浮動利息加上風險調整系數、貸款連固定利息及貸款連百分之二固定利息五種方法，利息則以無所損益利率計算，過去十年的利率介乎百分之一點七至五點七。

當局又分別在一九八五年、九○年、九五年及○○年購入的單位中，隨機選取在市區、擴展市區及新界三區各十個面積約四至五百平方呎的居屋單位，共一百二十個單位以新舊方案計算補價。

經比對後發現，方案一除五個於○○年購入的單位外，其餘逾九成半單位補價均較現有方案低，方案二、三及五則約三分之二單位的補價較現時補價低，唯獨以購入單位時固定利率計算的方案四則三分之二單位補價高出現有補價，反映大部分方案令新居屋業主較有着數。

消息人士認為，浮動息率對補價有平均算開的作用，但強調只屬粗略指標，制訂補價安排須顧及對現有業主的公平性及社會接受程度，當局對方案未有傾向。至於現有居屋業主能否享用新方案亦需由委員會討論，但當中涉及修改法例。

資助房屋小組委員黃國健稱，除淨貸款方案，其他均值得考慮，他傾向以浮動利息計算的方案二，認為較易理解，對愈早賣樓的業主就愈有利。恒生管理學院商學院院長蘇偉文則認為，方案三較可取，因目前學生貸款資助是以此計算，新舊補地價金額差距亦較少。

立法會房屋事務委員會主席李永達贊同新方案，但擔心對現有居屋業主不公平，認為應研究現有居屋轉售時可否採用新方案，新居屋即使在五年後出售亦應加入轉售限制。

新居屋補價計算例子

居屋單位背景

購入年份：2000年

地區：擴展市區

面積：約400平方呎

購入時最初市值：143萬元

買價：76萬元

資助額：67萬元

折扣率：47%

市值價格：（假設單位於11年12月19日出售，透過網上估價工具計算）：213萬元

現行方法下的補價：213萬元 X 47% = 約100萬元

新方案補價：

方案一「淨貸款」：（購入單位時的最初市值與單位售價的差額，毋須繳付利息）

143萬元 - 76萬元

= 67萬元

方案二「貸款連浮動利息」：（貸款連利息，複算利息以每年「無所損益」*利率計算）

67萬元 + 31萬元（利息）

= 98萬元

方案三「貸款連浮動利息，加1.5%風險調整系數」：（貸款連利息，複算利息以每年「無所損益」*利率計算，另加相當於淨貸款1.5%的風險調整系數）

67萬元 + 31萬元（利息） + （67萬元 X 1.5%） = 99萬元

方案四「貸款連固定利息」：（貸款連利息，複算利息以購入單位年份的「無所損益」*利率計算）

67萬元 + 55萬元（利息）

= 122萬元

方案五「貸款連固定利息，利率固定於2%」：（貸款連利息，複算利息以2%的利率計算）

67萬元 + 17萬元（利息）

= 84萬元

*「無所損益」利率每年由財經事務及庫務局公布，由發鈔銀行平均最優惠利率減去利潤計算，去年十二月公布的「無所損益」利率為1.7%