社區組織協會調查顯示，去年各區套房租金逆市上升，平均呎租達廿三元三角，與馬灣豪宅相若。金融海嘯影響經濟環境，基層居民收入大減，對籠屋、板間房及套房此類「單位」需求有增無減，套房不愁無人租，不少市區業主都將單位變「劏房」，風氣更蔓延至居屋市場。
「啱唔啱心水？老人家我唔租㗎，淨係租畀後生，全部有四間房，十二月開始放租，十幾日就租出咗兩個，今日都有三個人嚟睇，好搶手㗎！」自稱黃太的業主向佯裝租客的記者落力推銷，聲稱因在地產公司放盤要付佣金，故近日在區內巴士站自行貼街招招租，大受歡迎。
業主亂改裝 惹安全危機
黃太帶記者往參觀該個位於將軍澳浩明苑低層的居屋劏房，聲稱每個套房面積有一百三十至二百平方呎，但根據土地註冊處的資料顯示，該單位的實用面積為四百四十三平方呎。四個套房均配有智能匙卡，不設任何傢俬，房內有獨立廁所，其中兩個套房更附有一個設置了小型洗碗盆的開放式廚房。她帶記者到房外看四個電錶和水錶，並說：「租金包管理費同差餉，水同電用幾多計幾多，一度電一蚊，水就預廿幾三十蚊左右。」
她坦言，去年十二月底已有一對新婚夫婦遷入其中一個套房，另一間租予一名單身女士。強調單位已補地價，套房月租三千二百元至四千八百元不等。根據市價，同屋苑相同面積單位租金為每月六千五百元，但四個套房租金共一萬四千四百元，租金回報高出逾一倍！
「租居屋單位風險比較高，一來要視乎單位有無補地價，二來改裝可能違反條例。」美聯物業董事布少明表示，居屋租務市場一向不活躍，因為地產公司和租客承受居屋租盤的風險較高。他警告，一旦出租單位被揭違法租賃，地產公司、租客亦要承擔責任。
工程師學會副會長朱沛坤亦指，出售居屋在改裝時需向房屋署申請，並由合資格人士負責，否則單位改裝工程或影響結構，如加裝磚牆會令樓宇負荷過重，過多的門亦可能阻礙走火通道；而單位內分拆水、電錶亦需由合資格技工負責，否則負荷過重導致安全危機。
房屋署發言人表示，居屋單位業主必須向房委會繳付補價，才可在公開市場出售或出租單位，否則即屬違反《房屋條例》。發言人又指，出售居屋受《建築物條例》監管，任何人如要在樓宇進行任何建築工程，須聘請認可人士呈交圖則申請，而不涉及建築物結構的工程，則可豁免申請，當局若接獲涉嫌違法改建的投訴，會交由獨立審查組人員調查及採取執法行動。不過獨立審查組過往未曾接獲類似投訴。
監管存漏洞 籲盡快堵塞
「居屋用緊納稅人嘅錢補貼，如果好似私人樓咁亂搞，會影響居住環境，因為成幢大廈嘅負荷都唔同咗，
都多人用咗啦！」房屋政策評議會總幹事葉肖萍直斥監管居屋出租存有漏洞，她「讚嘆」業主頭腦靈活，由於出售居屋的管理權已交業主立案法團，除非大廈公契列明，目前將居屋改裝套房出租並不受監管。她擔心，此例一出，更多人「有樣學樣」，將單位改裝套房作出租用途，甚至濫用作其他用途，違背興建居屋原意，建議政府盡快堵塞漏洞。
樓上改裝損結構樓下滲漏
改裝套房出租甚有「錢途」，近年成為不少業主投資產品，但不少「套房」衍生嚴重漏水問題，有裝修師傅解釋，出租套房通常用料較差，難以承受水流驟升，故樓下單位容易出現滲漏問題。
渠管質差 難承受水流
資深裝修師傅表示，改裝套房甚少拆除單位內的主力牆，通常只以磚頭和石屎間房，或加高地台埋藏渠管，因此不涉及建築物結構，通常不需要向屋宇署申請；但即使裝修違法，屋宇署亦難以巡查，而且檢控需時，業主又可以同時繼續收租。
不過，改裝套房大都選用質素較差的渠管，埋在加高的地台中，渠管亦未必可承受倍增的水流，容易造成滲漏。
去年九月，本報曾報道有商住大廈業主發現住所天花板滴水，令住戶需在家撐傘，其後揭發樓上業主擅自改裝單位成五個套房出租，事件訴諸法律，最後法庭頒令樓上單位於六十日內恢復原貌及賠償。
違規盤逾萬房署少檢控
居屋樓價比市場平一截，業主為令單位「增值」，招數層出不窮。過往不少業主改裝居屋住宅為其他用途圖利，而違例出租未補地價居屋更是禁之不絕，但房署檢控數字偏低，地產業界估計，市面上違例居屋租盤有超過一萬個。
房署發言人表示，二○○五年至今，接獲廿四宗觸犯《房屋條例》個案，當中十一宗涉及未補地價出租單位。過往房署一向只檢控違例出租單位的業主，至去年一名未補地價居屋租客因與業主有租務糾紛，向房署「自我引爆」，成為首宗租客被控案例，租客判罰款五千元，業主則被罰六千元。
「暫借書」代替租約
不過，市場上稱為「暗盤」或「鬼盤」的非法居屋租盤未見遏止，市場估計目前有逾一萬個此類租盤，通常會經互聯網或親友介紹等形式私下出租，租約亦以不具法律效力的「暫借書」取代。
此外，以往亦曾發現有人將居屋單位改裝成其他用途，例如○四年有屯門居屋被揭發改裝為無牌老人院、○三年有人在天水圍居屋非法經營補習社、及○○年馬鞍山居屋單位被揭改裝為兒童宿舍。
圖／文：探射燈小組