理財Campus：最有景物管股全面睇

規模盈利最大：碧桂園服務市值達1305億

不少投資者偏好持有市值較大股份。如要選市值最大的物管股，則非碧桂園服務（06098）莫屬。其目前市值達1,305億元，而且業務多元化。

選物管股另一指標是盈利，盈利增長一般會反映在股價表現上，單單在今年上半年，公司已賺超過13億元人民幣，為期內盈利最大的物管股。

內地物管股年內股價跑贏了不少舊經濟板塊。	晉裕黃子燊表示，物管股現時仍屬於增長行業。（資料圖片）	光大新鴻基證券伍禮賢指，第三方增值服務毛利率較高，有助物管股業務增長。

股份業績表現突出主要歸功於其母公司碧桂園（02007）的銷售持續穩健增長，九月權益合同銷售建築面積約759萬平方米，較去年同期增加31.67%。

另外，碧桂園服務去年成功拓展「三供一業」（即供水、供電、供暖和物業管理）業務，相信未來能為集團提供新的增長動力。

股價升幅最勁：永升生活年內飆逾1.5倍

市值逾10億元的物管股中，年內升幅最強的是永升生活服務（01995），期內升逾1.5倍。集團今年上半年盈利1.71億元人民幣，同比增長89.1%，在管物業的建築面積按年增加逾18%，社區增值服務的收入按年增加84.6%至2.6億元人民幣。

集團旗下項目主要處於內地一、二線城市，主攻中高端市場。永升生活未來將透過管理更多非住宅物業如醫院、展覽中心及工業園區，令業務組合更多元化。同時，集團亦能受惠於母公司旭輝控股集團（00884），將接管更多新項目。

值得注意的是，按上半年業績顯示，第三方物業開發商佔其在管建築面積達到76%，不會過於依賴母公司的項目。

母企來頭最威：中海物業在管面積增一成

物管公司的盈利增長很大程度上取決於母公司內房企業的銷售，中海物業（02669）背靠市值超過二千億元的母公司央企中國海外集團，在管面積及收入增長自然有保障。

服務面積逾1.5億方米

截至今年上半年，中海物業業務分布於中國114個主要城市，在管物業類型有精品住宅、商業綜合體、超甲級寫字樓、政府物業、產業園區等多種形式，在管物業項目851個，服務面積超過1.5億平方米，較去年同期增加10.2%。

公司去年收入增加近31%至54.6億港元，收入來自物業管理及增值服務，其中增值服務收入升逾五成。惟投資者需留意集團的毛利率偏低，盈利增長亦放緩，其股價升幅亦較落後。

賺錢力最矚目：奧園健康毛利率逾40%

物管股毛利率一向高，今年首6個月，奧園健康（03662）期內毛利率逾40%，超越市場預期及龍頭碧桂園服務。物業管理分布服務的毛利率為39.7%，而商業營運服務的毛利率達41.5%。

奧園健康為結合物業管理及健康概念的股份，在商業營運方面發展迅速，正營運分布在內地11個城市共17個商場，在管總建築面積約80萬平方米，較上年同期大幅增長超過五成。此外，集團更透過併購及投資等手段，積極拓展醫學美容服務、康養服務及中醫服務，冀促進收入利潤增長。

入場費用最高：碧桂園服務一手近5萬

一般來說，大型物管股的股價較高，入場費偏貴。以龍頭碧桂園服務為例，一手的費用高達47,351元，接近5萬元。其次是中海物業，一手的價錢接近3萬元。

若希望尋求入場成本較低的物管股，投資者可留意奧園健康及雅居樂集團（03383）旗下的雅生活服務（03319），兩者的入場費均不足一萬元，購買一手的價錢分別為5,036元及8,159元，惟投資者須留意奧園健康的公司規模較小，截至今年年中，在管總建築面積約1,600萬平方米，盈利增長相對同業遜色，股價自年初以來表現較弱。

投資者揀貨宜睇增長潛力

鑑於物管股年內升幅較高，市場開始擔心股份估值過高及出現配股消息，所以曾經歷一輪技術性調整。不過，專家認為個別股份長遠仍具上升潛力。

晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師黃子燊長遠看好物管股，相信還是屬於增長行業，但選股邏輯除了要視乎母公司能交付多少在管面積，亦看重併購能力和增值服務的增長潛力。

因此，他認為碧桂園服務在管面積增長能力、增值服務的增長能力或是併購能力方面，均有亮點。集團本身的在管面積增長能力強，合約面積亦較同業多，更反映其採取科技化服務優勢。

保利物業估值合理

集團的社區增值服務在2015至2019年的年均複合增長率接近六成，同時併購能力高，原因是母公司過往併購成功，券商賦予其很高的信用評級，相信其未來的盈利增長大部分來自增值服務及併購。

再者，股價相對其他股份強勢，年初至今升幅逾八成。大行給予目標價約60元水平，他認為現時估值不算太高，甚至相對落後，但可待回落時才入市。

光大新鴻基證券策略師伍禮賢認為，保利物業（06049）受惠內地合約銷售頭5大的母公司保利地產，在管面積迅速增長，加上手持現金充足，提高公司收購合併的機會。他指，保利物業入場費不高，一手費用約1.1萬元，股份從下半年以來回調幅度較大，估值合理。

世茂服務值得關注

近日上市的物管股中，他表示可關注世茂服務，母公司世茂集團實力強勁，令世茂服務業績維持大幅增長，2017至2019年的收入及利潤年均複合增長率分別為54.5%及88%，去年收入盈利均維持平穩增長，今年上半年收入及利潤更增八成半及1.3倍。

另外，集團收入以物業管理及增值服務為主，其中毛利率較高的第三方增值服務佔比近六成，有助未來業務增長，相反合景悠活的增值服務佔比少。