上車渺茫 須不吃不喝21年

香港再次「冧莊」成為全球最難負擔樓價城市。國際調查機構Demographia發表報告,截至去年第三季,香港樓價中位數為704萬元,以家庭入息中位數33.8萬元計算,相當於不吃不喝20.8年才能置業,已連續十年高踞首位。市場人士認為,本港樓價大跌機會不大,相信今年仍有約5%升幅。

上述調查採集全球8個國家309個國際大城市的數據,最新香港樓價中位數相比一八年的716.9萬元,略為下跌1.8%,但家庭收入也按年減少1.5%,故樓價對入息比率只較對上一年的20.9倍輕微下跌,難以負擔程度依然冠絕全球。

大幅拋離次位溫哥華

同時,港樓「難啃」程度更遠遠拋離排名第二的加拿大溫哥華,該市相關比率為11.9倍,較一八年時的12.6倍為低。不過,相比之下,香港市民仍然要捱多超過八年才能買樓。至於排名第三至五位的城市,則分別為澳洲悉尼、墨爾本及美國洛杉磯,樓價對家庭入息中位數比率分別是11倍、9.5倍及9倍。

31城市「嚴重不可負擔」

根據該機構的定義,只要倍數高於5.1,就可視為樓價嚴重地超出負擔水平。同時,統計92個人口逾100萬人的主要市場中,當中有31個大都會達到樓價「嚴重不可負擔」的水平。

報告提及,自殖民地時代(早於七十年代),香港新住宅發展一直由政府嚴格控制,政府亦是住宅用地的唯一供應來源,與其他實行自由土地使用制度的國家有所不同,而樓價高漲與該類限制性監管環境有關。雖然香港有大規模的補貼住房計劃,惟資助房屋短缺,據香港房屋委員會資料,一般公屋申請人的平均輪候時間約為5.4年。

儘管瑞銀去年十月的報告指出,香港在「最有可能出現房地產泡沫城市」排名中,由去年的第一位,連跌兩級至第三位,被德國慕尼黑及加拿大多倫多超越。不過,香港仍處於泡沫風險區之內,惟排名尚未涵蓋去年第二季後的數據,故近期的社會活動所帶來的影響,仍未能反映。

未來數年走勢料穩固

業界相信香港難以扭轉樓價難負擔的狀況,資深投資者吳龍飛表示,估計未來樓價會有所回調,但不代表難置業情況會有改善,因為樓價跌、人工都會跌,失業率上升就會裁員減薪,除非樓價減半而人工減幅不多於5%,才有機會被其他城市超越。但他又指,要樓價大瀉一半,唯一可能性是發生疫症,再加上經濟低潮百業蕭條才可,相信機會不會太大。

至於地產代理則估計樓價仍有上升動力,美聯物業住宅部行政總裁布少明稱,近年香港樓價一直高企,自己也覺得很昂貴,雖然最近有所回落,但認為大跌機會不大,因為住宅供應量不足以應付剛性需求,低息環境及政府放寬按保措施均是利好樓市因素,預計今年樓價平穩向上。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為,相關統計應撇除公屋住戶入息會較有指標,但即使以全港計算,相關負擔比率都很高,政府實應審視公營房屋是否足夠。他指出,現時市場沒有加息條件,估計未來數年樓價走勢仍穩固。