理財Campus：內地置業3大陷阱

案例1：單位欠房產證賣唔出

陳太早於一九九○年代在中山買入物業，一直將之當作度假屋，近期兒子打算買樓準備結婚，但首期資金不足，因此她有意沽出物業套現，為兒子繳付首期在港上車。

當年僅以近200萬港元購入的獨立屋，現時已升值至逾500萬元，她本以為能套現數百萬元，誰不知放售時，才發現自己持有近廿年的物業竟從未申請房產證，加上該發展商早已不再營運，故陳太未能補領房產證，最後物業未能售出，「有樓亦無錢用」。

放大圖片	森盈嚴華升指，買家在簽合約時需逐一查閱各條款。

森盈中港專業服務董事嚴華升指，部分買家於十多年前已購入內地物業，但卻忽略房產證的問題。房產證為重要法律文件，擁有房產證才能證明物業屬買家，即使已有物業鎖匙，與發展商所簽署的買賣合約亦只能證明買方擁債權上利益，但物業權仍不屬買家。

他指出，房產證需買賣雙方共同辦理，買賣交易完成後一個月內，雙方應帶同房屋買賣合約及其他文件到不動產中心辦理過戶登記。過戶手續辦妥後，待買家繳付手續費及其他稅項後便能獲樓契，並要在三個月內帶同所有文件，包括「五證」（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及商品房銷售許可證）於當地房屋土地管理局登記，經審查驗證之後，買方才能真正領取到房地產權證。

遇發展商執笠難補領

他稱，上述買家未有申請房產證，又偏偏遇上發展商執笠，若要找律師處理以便日後補發房產證，會十分麻煩，甚或可能無法補回。

另他提醒買家，買入物業前要留意該項目可否轉讓，如集體土地（村地）不能進行買賣，國有土地（農地）就能買賣。其次，買家要留意戶籍，在簽署合約時有否為戶籍遷出簽署約定，若前業主戶籍未遷出，買家日後出售單位時就會遇上問題，下一手買家將未能落戶。

案例2：合約搵笨 買舖變租舖

買家Mary姐年前於珠海橫琴以約400多萬港元買入大型發展商項目中的商舖，並一筆過付款。惟其後帶同律師到當地辦理手續時，竟發現發展商與買家所簽署的並非買賣合約，只是個長達20年的租賃合約，她頓時由業主淪為租客。

嚴華升指，原來當年發展商向政府買地時，政府設下一個條款，要求發展商只能在特定時間內出售限定數量的單位，其餘單位則要在五年後才能再次作銷售，惟發展商為求盡快套現，便超額出售單位。發展商故弄玄虛，以20年租賃合約形式與買家協定，計劃五年後才將該物業持有人轉回買家，這變相發展商才是物業持有人，繳付真金白銀的買家僅是物業租戶。

落筆睇清條款忌心急

這種租賃合約對買家毫無保障，因在法律上來看，買家只是物業租用者，並非真正持有人；五年後國家政策隨時有變，若政策限制境外人士買入內地任何物業，屆時買家必須「硬食」長達20年的租約。為避免遇上此情況，買家不能盡信中介人，在簽合約時需逐一查閱各條款，若果稍有不明白，應向律師尋求意見，毋須急於簽約。

案例3：稅項雜費多 開支襟計

從事物流業的90後Benny儲到100萬元，但因香港樓價太貴，又深信內地樓價會再升，他寧願先在內地置業，將單位租出，待數年後樓價升值時，沽出單位並用資金在香港買樓。

廣州深圳政策大不同

他擔心買樓花會遇上爛尾樓，故決定一筆過付款買入惠州的二手樓，認為日後可無憂，惟買入後才得知需繳付多種稅項，計及額外支出後感到後悔。

嚴華升指，不同地區的政策亦不一樣，如深圳現時有三年禁售限制，而在廣州置業須在當地工作一年。此外，二手市場稅項亦跟一手不同，以Benny為例，由於他在惠州置業，需繳付稅項就包括1至3%（視乎單位面積）的契稅。若其後在物業未滿五年期內轉售，賣方便要再繳付約5.5%營業稅（增值稅），以及20%個人所得稅，五年後轉售則能豁免。

理財顧問指，購入內地物業涉及稅項並不少，投資者必定要計清計楚，以免賣出時無利可圖。