回顧與展望：嘉湖累插25％最傷

政府在六月底推出新房策，其後九月多家本地銀行加息，加上股市急挫及中美貿戰等，樓市氣氛急轉直下。反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數，在八月時升至188.64點的高峰，但其後反覆回落，近期跌勢更已成型。

第一城兩房低見445萬

截至現時，該指數已跌至174.74點，從高位累減約7.4%，連續十二周下跌，創十年最長跌浪。而今年樓價表現亦明顯較一七年錄得12.8%升幅遜色。

全線藍籌屋苑做價從高位下跌，細價盤「升得急，跌得亦急」。據中原地產數據，嘉湖在今年高峰時，平均調整實用呎價12,334元，但現已插穿萬元關，跌至僅約9,176元，累挫25.6%，全年樓價更倒跌約3.4%。

作為指標上車屋苑，該盤兩房單位做價在旺市時一度逼近「六球」，七月時麗湖居1座極高層F室，實用面積442方呎，以高達588.8萬元易手，呎價13,321元，至今仍是屋苑呎價最高紀錄。不過，樓市近月急轉直下，最近兩房成交價已低見僅418萬元，從高峰下挫多達29%。

祥益蕭嘉偉指，該屋苑早前成交回勇，消化了不少筍盤，以致近日買賣再次轉靜，目前有約300個放盤，兩房入場費稍為回升至450萬至460萬元水平。

至於另一個上車屋苑沙田第一城，樓價亦經歷一輪癲升後急跌。該屋苑平均呎價由高位19,301元，下跌22.4%至14,973元，全年仍錄約6.4%漲幅。

該盤兩房戶做價曾升穿600萬元，未能承做八成按揭。其中31座高層D室同類單位，實用面積327方呎，七月以630萬元高位售出。惟美聯翁凱傑稱，近月該盤樓價回軟，兩房做價低位曾錄445萬元。以此比較，即該戶型價格跌幅高達29.4%。

映灣園呎價險守萬元

至於近期受大批內地旅客湧入所困擾的東涌，區內物業樓價亦相繼淪陷，當中映灣園高峰期平均呎價曾達13,549元，但現已跌至10,321元，累挫23.8%。

另方面，市區屋苑雖隨大市向下，但相對抗跌力較好。老牌屋苑鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨樓價，從各自的高位分別回落約14.5%及13.5%，至呎價約19,707及13,549元。跌幅最少為近月交投疏落的鴨脷洲海怡半島，僅從高峰跌8.7%至16,856元。

儘管樓市已踏入調整期，但上半年有強勁升勢，令十大屋苑中，佔八個樓價仍上升，漲幅由3.4至12.8%。而將軍澳新都城現時平均實用呎價15,135元，則較去年底15,599元，低約3%。

料再挫5% 後市牛皮

市場人士普遍睇淡細單位表現，資深投資者吳龍飛稱，今年下半年充斥不少負面因素，估跌勢持續至明年二月，樓價還會再跌5%。當樓價累積一定跌幅，會帶動交投上升，其後數月樓市會牛皮發展。

但他指，政府土地供應充足，相信會有更多的平價居屋推出，而發展商有套現需要，部分新盤開價料比二手更低，故預期明年下半年樓價會一直插水，細價樓料至少下跌一成，納米單位更是「無得玩，輸晒」。