理財Campus：3大貼士教你點買多層樓？

利用子女名義避辣稅

買樓靠父幹、靠母幹的情況愈來愈普遍，意即以沒有物業的子女名義作首次置業，藉以避開樓市辣招稅項，但購買物業的首期，甚至供款都由父母資助。

不過，這方法也要視乎子女的月薪多少，例如以月入16,000元為例，若要做高成數按揭，也需要有收入的父母作為擔保人幫手。

需父母擔保通過壓測

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，以買入一個395萬元的住宅物業為例，若做九成按揭、還款期30年，實際按息2.375厘，需月供14,417元，壓力測試下最低家庭入息37,769元。如子女月入16,000元，亦即父親或母親做擔保人要補多21,769元的每月入息證明，才能通過壓力測試。

惟她提醒，現時銀行計算按揭的最長年期，會以主要入息人士來計算。就上述情況，亦即會用80或75減去擔保人的年齡來計算，父親或母親的年齡要在50歲以下，才能做到最長30年按揭。

若擔保人年紀較大，另一方法是把首期金額倍增，轉做八成按揭。以同樣2.375厘實際按息和還款期30年計算，月供12,545元，壓力測試下最低家庭入息30,126元，亦即擔保人月入降至14,126元即可，且銀行可以貸款人年歲計算按揭年期。批核八成按揭相對九成按揭的嚴謹程度亦會稍低。

明年置業須預計息口

她補充，如果幫子女買樓的計劃，將在明年較後時間才進行，謹記留意息口的變化。因為在加息周期延續之下，假設明年尾按揭實際利率上升至3.25厘，屆時九成按揭和八成按揭的壓力測試下最低家庭入息分別會上升3,760元和2,999元，薪酬一年能否有同樣甚至更多的加幅宜留意。

另外，在銀行做按揭時需聲明物業作自住用途，才能做到超過五成按揭。而如果父母本身正有一間做了高成數按揭的物業報稱自住，再為子女擔保買另一單位做高成數按揭，銀行或會再作了解。

如果子女是擁有申請宿舍資格的紀律部隊公務員，銀行也有機會要求按揭申請人出示退宿證明書，以證明按揭物業乃作自住用途。

投資用途僅可按五成

香港永久居民買入第二間香港住宅物業，要繳付劃一物業售價的15%稅率。以上述物業成交價395萬元為例，以15%稅率計算，印花稅增至59.25萬元。就算是成交價200萬元的住宅物業、原先的從價印花稅僅100元，計及15%的稅率之後，現在稅款也會大幅升至30萬元，對投資回報大有影響。

做擔保人要謹慎考慮

黃詠欣表示，銀行就投資用途或連租約的住宅，最多只會批出五成按揭。如果按揭申請人仍有未供滿的按揭物業，或正為其他人做樓按擔保，按揭成數上限會每項下調一成，變相最多只得四成或更低的按揭。

她提醒，擔保人有着與按揭貸款人一樣的法律責任，若貸款人未能還款，物業變成銀主盤賣出後仍資不抵債，銀行會向擔保人追債，所以宜謹慎考慮是否為他人擔保。

「買殼」形式需充足現金

不以個人名義買樓，用公司名義又可行嗎？她表示，若以公司名義買入物業，一開始要支付從價印花稅及買家印花稅，合共樓價的30%，高於香港永久居民以個人名義買第二層或以上物業的15%從價印花稅。

可省回大筆印花稅

不過，其後若以公司轉讓的機制轉手物業，的確可避開樓宇相關的印花稅項，但要注意，這方法最大缺點是買家一開始不能借按揭，需先以大量現金購入公司，完成變更股東手續後才可申請按揭。當然，若現金不足，現時也有財務機構提供短期的過渡性貸款。

專業費用恐數十萬

公司轉讓的最大成本不是稅項，而是事前要找會計師、律師等進行核數、公司查冊等，花費隨時達數十萬元，有別於一般個人物業買賣的數千元費用。