財經
理財Campus:全球REITs 邊度最好景?
全球經濟雖受貿戰影響,投資者仍可在房地產信託基金中尋求賺錢機會。
儘管美息趨升、全球經濟勢受貿戰影響,惟房地產信託基金(REITs)仍具吸引力。香港以外,亞太和歐美地區有不少大型和具增長潛力之選,兩名專家分析環球主要房託市場及相關的代表房託,尋找跑贏大市的機會。
安泓投資研究總監馬偉信統計發現,多個地區的房託指數年初至上周三未計派息價格變幅,能跑贏當地股市。其中,日本房託指數期內逆市升近一成,跑贏同期跌近3%的日經平均指數達12.8個百分點。
香港房託指數雖年內跌3%,相較恒指挫15.6%,也少輸12.6個百分點。倘計及房託的息率普遍較高,兩者差距更闊。
安泓投資馬偉信指,多個地區的房託指數表現跑贏當地股市。
安泓投資楊書健表示,美國房託今年走勢較美股落後。
其他主要地區包括新加坡、歐洲及澳洲的房託指數,也能跑贏當地指數達7.4至9.8個百分點,唯獨美國房託指數年內跌5.2%,跑輸升3.1%的標普500指數。
日本澳洲看高一線
該公司投資總監楊書健指,美國房託今年走勢較美股落後,因去年底美國減企業稅,大部分美企都能受惠,帶動相關股價上升。房託最初成立時已獲稅務優惠,變成極少數未能受惠減稅的板塊。
展望明年,他料美國房託明年走勢仍樂觀。其他市場方面,房託仍受惠穩定租金收入,其中日本和澳洲房託看高一線。而香港經濟因較受外圍影響,貿戰對租市的影響將於今季和下一季浮現。
房託指數與股市年內價格對比
個別房託年內表現及息率
他指一般而言,加息環境是投資房託的時機,因加租加得快,帶旺物業價格。而持續改善的出租率也利好房託的物業組合收入。主權基金、退休基金等機構投資者對成熟市場房地產作為資產配置一部分的興趣持續,亦可支持房託估值。
香港:領展表現較優
香港房託估值受多項因素支撐,包括持續的租金收入增長、商廈市場的蓬勃發展及高息率。
當經濟前景不明朗下,物業組合主要為屋邨商場的領展房產基金(00823)或表現較優勝。集團近日潛在出售已發展成熟的商場有助提升帳面值,管理層近年亦加強分散物業組合。
新加坡:資產分類多元
相對香港,新加坡房託在資產分類上更多元化,有辦公室、零售、工業、物流等相關房託,4.8至8.2%的息率亦較高。部分當地房託亦開始涉足星洲以外的物業來分散組合風險。
新加坡的商業和住宅租金在去年見底回升,凱德商用新加坡信託(CapitaLand Mall Trust)(星股:CT)擁有16個商場,是當地領先的零售類信託,最能受惠當地零售市道復甦。
日本:酒店受惠奧運
日本政府努力令當地經濟通貨再膨脹,使日本房託得到估值支撐。其中,投資者近期對物流類和酒店類信託特別有興趣,前者有較高租金收益率和穩定收入,後者則憧憬受惠二○二○年日本東京奧運,對酒店房的需求上升。日本酒店REIT投資公司(Japan Hotel REIT Investment)(日股:8985)是日本較大型的酒店類信託。
歐洲:租務需求正面
雖然受到英國脫歐和歐洲經濟復甦緩慢的影響,歐洲的租務需求仍然正面,亞洲投資者對歐洲房地產(特別是寫字樓和物流設施)有持續的需求。
歐洲大型房託Unibail-Rodamco-Westfield(歐股:URW),在歐洲的物業組合包括67個商場、13個寫字樓、10個會議中心。惟投資者要留意此房託年內價格調整達25%。
美國:經濟帶旺物流
美國強勁的經濟增長有利於當地房地產市場發展,當中物流業以及租給科技公司的寫字樓有較佳的租務情況。
Simon Property Group(美股:SPG)是美國大型零售類房託,擁有逾200個商場,主要分布在美國,亦有極小部分在日韓。
澳洲:熱錢谷起商廈
澳洲經濟蓬勃、供應緊張、寬鬆幣策、以及亞洲投資者持續的資金流入等,皆為當地商廈市場帶來支持。
併購活動及相對高息率亦支撐澳洲房託的估值。Scentre(澳股:SCG)是澳洲大型零售類房託,在澳紐營運40個商場,正好受惠當地零售市道復甦。