名家筆陣：「長租公寓」須全面整頓

據了解，這種長租公寓的經營模式，是租房仲介公司通過抬高租金從房東或業主處租來託管房屋，租約一般是3至5年，然後適當的裝修之後再向外出租。一般以季度或半年向業主支付租金。

為解決一些租客「押一付三」傳統模式的壓力，向租客提供「押一付一」、或「押二付一」服務。在這一過程中引入了信貸機構，由信貸機構向這些仲介租賃公司墊付全部房租；租戶向公司支付押金，同時在約定租期內，每月向信貸機構還款；期間產生的利息或服務費由公司向信貸機構支付。也就是說，這些租賃仲介公司與租客簽訂不是一份住房租賃合同，而可能是一份貸款合同。

以鼎家網絡公司的長租公寓為例，據租客反映，當初他租房時，公司曾許諾租客用「押一付一」的方式繳納房租，實際上是讓租客在不知情的情況下，使用了網絡貸款。鼎家破產，租客不僅拿不到先行支付的按金，還依然要每月按時向「愛上街」還錢，而業主也收不到鼎家公司應給的房租。

資金鏈陷斷裂風險

據悉，這種長租公司之所以受到一些投資公司的青睞，一是認為這種經營模式盈利前景好；二是認為其融資槓桿率高；三是融資獲得性高等。所以，從一七年開始，大量的外部資金開始進入這個市場。

由於有大量資金湧入，進入之後又能以高槓桿的方式獲得信貸資金，這也就掀起了內地不少城市的住房長租公寓公司不計成本「搶房」潮。但這種二房東模式的長租公寓公司因沒有資產抵押，融資成本居高不下。

從這種所謂融資長租公寓的運作模式來看，首先，它的出現完全是由於制度缺陷監管套利的結果。因為這是剛出現的新市場，政府的金融監管嚴重缺乏，從業者就是希望以此來規避融資監管。在這種情況下，不僅會魚龍混雜，讓為了不同目的的資金流入這個市場，同時也會給這個市場聚積巨大的金融風險。如果這些企業擴張過度，加上經營不善，隨時都可能爆發資金鏈斷裂的風險，從而引發金融市場危機。而把融資到的資金挪為他用，其風險會更高。

二是甚麼「租金貸」創新，就如「首付貸」創新一樣，既有脅迫租客的性質，也以欺騙的方式讓租客就範，收益歸金融機構及長租公寓公司，成本則全由租客與社會承擔。這種金融創新產品是一種嚴重的不公平及侵害租客利益的產品。在發達市場國家豈會容忍這種創新出現，這也說明了內地金融機構唯利是圖到了極點。所以，對這類的金融產品創新政府要堅決取締。

風險全由社會承擔

三是這種長租公寓經營模式的金融風險基本上是以損害業主、租客的單邊風險承擔模式，這自然會把金融風險完全讓整個社會來承擔。所以，只有對這種經營模式進行全面整頓，才能讓中國住房租賃市場真正回歸為中低收入居民服務的軌道上來。

易憲容　

當代內地著名經濟學者，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。

作者：易憲容