名家筆陣：港徵空置稅成效存疑

有論者指，空置稅既然增加了發展商的成本，就有可能被轉嫁到買家，因此，空置稅不但不能紓緩樓價升幅，還可能產生反效果。

僅對現樓帶來壓力

筆者卻不認同這樣的分析。一般而言，轉嫁成本要靠減低供應，少了供應，買家要付出更高價，但產量少了，生產商的邊際成本也低了，結果買賣雙方都分擔了稅項。不過，發展商要迴避空置稅，只能盡快沽出樓盤，會對現樓價格帶來壓力。

科大雷鼎鳴教授的分析則較合邏輯。他提出，發展商加速賣樓的一個必然結果，就是未來可供出售的樓盤減少。所以，縱使空置稅能為現樓市場降溫，它亦必將增加將來樓價上升的壓力。他指，發展商對樓市的觸覺肯定比政府敏銳，如果發展商惜貨低速賣樓，其實等同把現時供應轉到短缺更甚的將來，干擾這些操作，可能不利於市場效率。

雷教授這分析當然言之成理，但其實發展商若有一定的市場壟斷力（Monopoly Power），的確可以長期減少樓盤供應，藉以提高利潤。至於現實是否如此，觀乎香港現時約3.7%的空置率，而且很多發展商也很積極賣樓花，筆者就不見發展商以壟斷力減低供應抬高樓價。其實，因為空置率已很低，空置稅對紓緩整體樓市的效力亦不會明顯。

對豪宅影響較明顯

然而，空置稅對特色戶和真正的豪宅影響，與對較大眾化的中小型住宅很不一樣。特色戶和真正的豪宅流轉較低，由於買家有要求，這類樓宇往往需要較長時間出售。若空置稅真的定得那麼辣，不排除發展商會增加大眾化市場的供應，減低豪宅和特色單位的供應。因此，說不定空置稅會對不同樓種會有不同的影響。

空置稅或對不同規模的發展商，有不同的效果。大型發展商多會發展不同類型的住宅，比較容易適應空置稅；小型發展商則多會發展指定類型的物業，因此空置稅帶來的的衝擊可能較大。

此外，空置稅亦有可能對大市帶來難以確定的心理影響。這個可能性雖不大，但由於香港市場未有經驗，我們不應完全排除。

宜增供應 提高效率

總而言之，香港樓市空置率低，樓價屢創新高反映供求失衡嚴重，正路對策是增加供應及提高使用效率。引入空置稅對短期樓市走勢影響雖屬負面，但以本已非常低的空置率來看效果不會顯著。然而，空置稅對豪宅特別是特色戶影響較大，但中長期或因發展商迴避空置稅而減少該類樓宇供應，長遠造成價格不跌反升。

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為珠海學院商學院院長。

作者：何濼生