孖妹S檔案：大灣區股樓 長揸定短炒？
孖妹早前進行深圳直擊後，更想發掘內地邊度有金執，等孖妹唔使再日日揼石仔捱世界。今期集中研究粵港澳大灣區，睇吓「九市二區」商機有幾正？
鄭：時代中國香港營銷總監 鄭偉舜
陳：珠海學院一帶一路研究所所長 陳文鴻
經濟概覽：九市二區有互補作用
Kitty：香港近年有唔少藝人北上搵真銀，我都想試吓。
彩兒：我撐你，尤其大灣區，真係機遇處處，大灣區嘅九市二區包括深圳、東莞、惠州、廣州、肇慶、佛山、中山、珠海及江門九個珠三角城市，以及香港及澳門兩個特別行政區。
鄭：珠三角區域一體化，九市二區有互補作用。我將大灣區劃分成兩邊分析，一邊係核心地區，包括深圳、東莞、廣州、中山及珠海。東莞積極轉型；深圳發展高新科技；珠海則發展教育、文化及旅遊。另一邊係較偏遠地區，包括江門及肇慶，佢哋主力靠天然資源發展旅遊。所以，核心地區較看高一線，樓價升幅會較大。
Kitty：深圳有華為及騰訊控股（00700）基地，係勁啲。
陳：無錯。大灣區未來發展重心喺廣州、東莞及深圳，三地都係中國人口增長最快嘅城市，連成一條科技創新走廊。深圳及廣州為雙核心，創新科技發展快，科研投資多，生產能力又高。深圳土地幾乎飽和，將向外擴展至東莞、惠州或汕尾等地。東莞嘅工廠區已開始被科技公司進佔；深圳及汕尾亦組成「特別合作區」。
深廣搶人才 增長加快
彩兒：即唔驚深圳獨大啦！
陳：喺未提大灣區發展前，即計劃實施「中國製造2025」之時，深圳已發展緊。你應該聽過，中國要喺二○二五年邁入製造強國行列，提出五大工程，包括製造業創新中心建設、強化基礎、智能製造、綠色製造及高端裝備創新。深圳及廣州已積極吸納全球人才，預計經濟增長會快速。
好多城市會受惠大灣區發展及一帶一路建設，兩者可推動各地區經濟合作，以及完善全國交通網絡，我預計肇慶、清遠及江門等地樓價具吸引力。
Kitty：香港又點呢？
陳：今次大灣區概念，我覺得香港最得益，因香港要重新定位，目前嘅發展未夠全面，投資及基礎建設相對落後，故需急起直追，先唔會被邊緣化。若香港續側重炒股炒樓致富，經濟將停滯不前。
彩兒：若環渤海等地發展，會否剝削發展大灣區嘅資源？
陳：應該唔會，大灣區着重高新科技轉型，環渤海着重建構政治文化中心，兩者無牴觸。內地城市一體化係趨勢，有助加快交通網絡擴展。20年前，廣東省城市資源合併，打破邊界壁壘，順德市及番禺市就隨即消失。
鄺：凱基證券執行董事及研究部主管 鄺民彬
股票投資：內房教育股看高一線
鄺：大灣區概念股雖然炒咗一段時間，但估值唔算高，且大灣區屬長線策略性發展項目，投資者可等股價回落少少再追入仲得！
Kitty：咩股份值得追入？
鄺：當然係房地產股！大灣區發展循序漸進，炒完基建股就到內房股；隨着基建開通，當地房價就大有升值潛力。我睇好時代中國控股（01233）、龍光地產（03380）、合景泰富（01813）、雅居樂集團（03383）及中國奧園（03883）等。截至一七年底，最前兩家公司嘅土地儲備超過五成都喺大灣區。
彩兒：大灣區勢要打造成全球區域創新中心，你仲諗唔諗到其他投資方向？
鄺：孕育創新企業唔係今日嘅事，期望呢啲公司喺不久將來可以喺香港上市。好好善用香港引入嘅同股不同權制度，以及允許未有盈利嘅生物科技公司申請上市嘅寬限。
睿見及中教食正概念
鄺：市民收入增多，消費力增強，服裝、飲食、醫療及教育股有更大想像空間。我睇好睿見教育（06068）及中教控股（00839），兩家公司旗下學院集中喺廣東省，食正大灣區概念。中教於一七年九月啟動廣東白雲學院新校區建設。
陸：前海理財行政總裁 陸東全
港人講樓市：深圳或升格 惠州看俏
Kitty：你住喺深圳多年，之後搬番香港住，係咪有特別原因？九市二區邊一度最好炒？
陸：高鐵及港珠澳大橋即將開通，大灣區將成為繁華城市群。當中，深圳有股市，以及最有潛力成為中國硅谷嘅南山區，我有信心深圳遲早會似上海、北京等成為直轄市，但深圳面積小，人口不斷膨脹，有必要向惠州方向發展。
高鐵附近物業買得過
彩兒：惠州相關資產必升無疑？
陸：首選惠州高鐵附近物業，無限購令！另惠州樓較平，且由深圳發展所帶動，樓價喺嚟緊五年有大升值空間。
Kitty：惠州地段我唔係好熟，勁驚買中爛尾樓。
彩兒：隔山買牛梗係要做好功課。請教中港兩地律師關於合約條款，留意發展商是否擁有房屋銷售許可證，以及喺置業後獲發嘅房地產證有無清楚列明買家姓名、物業及抵押資料等。
陸：搵大型發展商興建嘅樓宇，就較有保障。純投資嘅話就揀惠州，料贛深高鐵喺二○年開通，到時只需38分鐘就能穿梭惠州及香港。再者，惠州似七、八十年代嘅香港，港人若喺惠州從事茶餐廳等低端產業，有機會大展拳腳！移居嘅話，就揀中山喇，中山嘅文化，包括語言及飲食，都同香港比較似。
張：俊耀房地產中介創辦人 張守信（Alex）
港人論移居：中山規劃佳 百萬元上車
彩兒：中國咁多城市，點解偏偏揀中山移居？
張：中山城市規劃幾好，生活環境舒適，生活指數相對低，空氣質素亦非常好。普通打工仔人工逾六千元人民幣，另外，我覺得中山係個幸福城市，生活質素高，因樓價喺自己負擔能力範圍內，百幾萬元就買到樓；若喺香港，呢筆錢畀首期都唔夠。長居中山都差唔多三年，可謂食正大灣區發展機遇。
長線持有迎多個升浪
張：另外，喺中山創業嘅投資成本，包括舖租、經營成本等都比香港、深圳及廣州低，而且投資翻本快，工作壓力冇咁大。我唔係創先河移居中山，早於廿年前已有港人移居或投資。上咗年紀嘅港人買中山樓，等退休後自住，後生仔就多買嚟投資。
Kitty：不如分析吓大灣區各城市投資機遇吖！
張：大灣區各城市之中，港人基本上只有中山及惠州較易入市。若長線投資，兩區都唔錯；中短線嘅話，中山更好。中山位於粵西地區中央，基建發展有包括深中通道、深茂高鐵及廣州地鐵延線等利好因素，更有「兩橋、翠亨」，即港珠澳大橋、深中通道及翠亨新區等交通網絡帶動。
彩兒：喺中山，投資回報點先叫合理？
張：香港業主買內房一般睇好「3個賺」，即樓價、租金及匯率。業主最好持貨三至十年，因稅會低啲，長線樓價應仲有幾個大升浪。
Kitty：點避免購入爛尾樓？
張：投資者最重要睇清楚發展商文件，包括「五證二書」。五證中，買家要留意《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。《商品房銷售（預售）許可證》預售範圍係咪為所購入項目可銷售樓盤，投資者睇清楚購買單位係咪於預售範圍內，提防發展商偷龍轉鳳。
二書包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，可以作為商品房買賣合同嘅補充約定，並且係房地產開發企業於商品房交付使用時，向買家提供嘅對商品住宅承擔品質責任嘅法律文件及保證文件。
Kitty、彩兒