海航160億售啟德兩地

消息刺激恒地股價昨日最多漲1.73%，收市報49.6元，全日漲1.12%。恒地發言人回覆本報查詢時表示，「集團好高興買到該區最靚可望到海景的住宅地。」

有助集中發展餘下兩地

至於出售該兩幅地皮的關聯方、海航集團旗下香港國際建投（00687）昨日開市後最多曾漲20.85%，其後升幅收窄，全日漲7.1%至2.26元。

香港國際建投發公告表示，公司與母公司海實國際於去年十月和十一月成立的兩隻基金HKICIM Fund II, L.P和立HKICIM Fund III, L.P.，該兩基金於本周一（十二日）以轉讓附屬公司形式向恒地出售啟德6565號及6562號兩幅地皮，總首次代價約159.5941億元，交易預期於今日（十四日）完成。出售事項將使該公司獲取所得款項淨額。香港國際建投在該兩隻基金分別持有權益12.07%和16.57%。

香港國際建投副主席劉軍春則指，出售地皮後為公司提前回籠資金，有利其更集中發展餘下6563號及6564號兩幅啟德地等項目。

住宅落成後料呎售2.8萬

資料顯示，海航集團旗下公司於一六年及一七年投得啟德4幅地皮，其中6565號地皮及6562號地皮分別以88.37億及54.12億元奪得，共涉資142.49億元。換言之，是次出售兩幅啟德地，海航集團帳面錄得約17.1億元收益。

雖然海航集團將其高價購入的四幅啟德地出售其二，但萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，此舉不能代表中資發展商看淡香港樓市，相信是由於發展啟德項目涉資龐大，回籠期至少二、三年，賣方是「計好數」才作出減磅的決定。

他又看好上述啟德地項目的發展，指出啟德平均每方呎樓面地價1.35萬至1.45萬元，總發展成本達280億元以上，住宅部分可作中大型豪宅發展，落成後每方呎可賣2.8萬元起。他估計商業部分可建成商場或綜合商業，長線租金回報率約4至5厘。

花旗估恒地毛利率達24%

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典看法較審慎，他說恒地購入兩幅地皮的每方呎樓面地價約1.5萬元，估計未來賣樓時單位呎價要賣約2.3萬至2.5萬元才有合理利潤。對於未來有機會推出海景景觀更佳的啟德前機場跑道地皮，張氏認為未來地皮成交價將維持高位，估計位於停機坪的臨海住宅地皮每方呎樓面地價將達逾1.5萬元。

券商普遍認為，啟德住宅地交易對恒地影響屬中性。其中，花旗發表研究報告指，恒地購入的兩幅地皮享有較多海景景觀，預料未來實用面積呎價可達3萬元，高於同區目前在售項目約2.5萬元呎價，預計恒地在其中的毛利率達24%，可為每股資產淨值帶來0.22元的增值。

野村的報告估計，如以住宅售價每方呎2.3萬元計，恒地在啟德地的利潤率僅1%，影響中性。反之，海航集團在香港的財務和建築成本都較本地發展商高，啟德地發展或招來虧損率5%，故該行估計海航集團或繼續減持啟德地。