置熱話題：市區大屋苑縮則盤抵住

環球股市波動，香港樓市難免被波及，不乏「驚青」業主減價出貨。不過，樓價仍然高企，最近荃灣新盤一房戶售價更衝破千萬元關口，而不少人鍾情的市區藍籌屋苑上車價普遍六、七百萬元，個別成交更超過八百萬元，對打工仔來說，難免有高不可攀的感覺。

尺碼較細 遷就物業設計

然而，別以為藍籌屋苑細單位面積「有番咁上下大」，其實有些「縮則盤」亦頗為迷你，實用面積細至二、三百方呎，設開放式及一房間隔，迎合對居住空間要求不高的上車客。

黃埔花園頂層「縮則」單位	德福花園設有地下單位，由於坐落入口層，私隱度較低。	德福花園地下「縮則盤」

這類「縮則」單位普遍位於地下或頂層，以紅磡黃埔花園為例，部分頂層單位因遷就升降機設計，機房位置對開單位出現「縮則」情況，即實用面積細過樓下標準單位，加上沒有升降機可到達，住戶要行一層樓梯，故樓價向來較親民，Budget「掹掹緊」又想進駐該藍籌屋苑可留意這類單位。

至於另一藍籌盤九龍灣德福花園，可吼大廈最低層的地下「縮則」單位，即使私隱度稍遜，但樓價相對較平，成為不少上車客的追捧對象。

地產代理指，雖然這類「縮則」單位經常缺盤，可遇不可求，但只要多留意行情，不時吼實這類單位的放盤情況，進駐藍籌屋苑有計。

黃埔花園：頂層大一房售586萬

受惠港鐵觀塘線延線通車，帶動何文田、紅磡區一帶樓價飛升，作為區內指標屋苑的黃埔花園自然水漲船高，想慳「荷包」進駐黃埔花園，不妨留意頂層「縮則」單位。

黃埔花園規模龐大，88座大廈提供逾一萬伙，但屋苑只有第二期的18座大廈頂層提供「縮則」單位，普遍每座兩伙，採一房間隔，分實用面積288方呎及364方呎兩類，較樓下同室的389方呎及466方呎兩房戶明顯細一截，屬整個黃埔花園入門之選。

無升降機到 平三成

這類「縮則」單位採鑽石廳設計，擺位考心思。其中，大一房戶的房間及廚房較樓下的兩房戶闊落。不過，值得留意的是，除了單位面積縮細外，頂層亦沒有升降機直達，住戶要行一層樓梯才抵家門，所以樓價較便宜。

中原數據顯示，對上一宗的大一房「縮則」單位成交在去年底錄得，為2期7座頂層戶，望「黃埔號」商場，實用面積364方呎，成交價586萬元，○九年以200萬元買入，至去年底售出，八年帳面升值近兩倍。相比上月以833萬元成交的鄰座一個同坐向、實用面積466方呎兩房戶，差幅近三成。

迎富地產林穗華稱，細一房「縮則」單位對上一宗成交要追溯到一六年底，為2期14座頂層，售533萬元。這類「縮則」一房盤暫時缺盤，而有升降機到達的分層單位最平叫價630萬元，中高層較高質放盤叫價680萬元起。

事實上，屋苑頂層戶頗搶手。利嘉閣陳維進指，2期11座頂層戶沒有「縮則」，但要行一層樓梯，實用面積約389方呎，兩房間隔，上月「零議價」以630萬元易手。相比該單位○一年樓價110萬元，17年間漲價4.7倍。

德福花園：頂層大一房售586萬

九龍灣幾個提供兩房單位的上車屋苑中，尺碼以藍籌屋苑德福花園最大，現時正常標準分層單位放盤價已見「7字頭」，對上車客來說難免望樓興嘆。

不過，德福花園始終坐落港鐵站上蓋，基座為人氣商場，交通及生活配套齊全，可謂坐擁這帶最強地利，加上單位內籠見使好用，即使樓齡邁向四十年，仍不乏捧場客。

屋苑21座物業提供近5,000個單位，雖說絕大部分單位是兩房戶，實用面積普遍500餘方呎，但每座最高及最低層均提供尺較細的「縮則」單位。

逾三百呎 私隱度低

如果想「平平哋」進駐德福花園仍有得揀，可以放眼坐落最低層的地下「縮則」單位，由於坐落入口層，對住公家地方，私隱度較低，樓價比普通單位低水。

另一特色是「縮則」單位不乏迷你盤，包括屋苑最細、實用面積逾300方呎的開放式單位，設獨立廚房，但供應稀少；另有實用面積400餘方呎的一房單位，比起樓上正常標準分層單位細一個碼，當中以443方呎戶型佔最多，廳房俱大，住得舒適。

美聯高級營業經理黃家明表示，這類「縮則」單位經常缺盤，但不乏成交，如去年底M座有同類單位以558萬元售出，望街景，實用面積443方呎，單位九六年底至一七年底售出時，升值兩倍。另外，去年中有D座同類望內園景一房戶以580萬元易手。

至於開放式單位，中原數據顯示，對上一宗成交追溯至○五年，當時做價僅98萬元，據悉，現時有單位正以月租1.5萬元放租。

隨着樓價飆升，德福花園的地下單位頗搶手。黃氏續說，上月連環錄兩宗成交，同位於C座，兩房間隔，實用面積500餘方呎，成交價分別為599萬元及605萬元。他續說，現時屋苑正常標準單位放盤價逾700萬元。

星級驗樓師教你Check真啲

「縮則盤」雖然樓價較親民，但始終是較冷門的入市選擇，置業者一不留神睇漏就手尾長。有見及此，星級驗樓師賴達明（明哥）分享以下驗樓錦囊。

地下單位須檢查室外

1 這類單位通常外牆有公家污水渠，若然渠道淤塞甚至損毀，出現污水倒灌，首當其衝是地下單位，故入市前應問清楚管理處相關的淤塞及清理紀錄，減低污水入屋風險。

2 若發覺浴室特別臭，可能是去水渠的U形聚水器日久失修乾涸，以致隔氣失效，令沙井內污水的臭氣倒流入屋，故須維修U形聚水器，發揮隔氣作用。睇樓時亦應檢查馬桶去水情況，以測試排水渠是否暢順。

3 這類單位多數近公共設施而建，要留意單位外是否有垃圾房等設施，若垃圾房接連單位的牆身，就要注意做好防水，以免污水滲入屋。

4 地下單位水壓通常較中高層為高，可安置減壓掣減低爆水喉風險。

頂層留意升降機噪音

1 頂層「縮則」單位一般在升降機機房旁邊，所發出的噪音未必人人可接受，尤其在夜深時難免對住戶造成滋擾。他建議在單位牆上鋪貼隔音牆紙及裝置隔聲天花板，以吸收相鄰地方傳來的噪音，減低聲浪。現時市面上這類隔音產品普及，置業者不妨留意。

2 由於頂層單位對上是天台，若日久失修，防水物料經過多年日曬雨淋後，容易出現老化或破損，導致單位天花漏水。所以睇樓時要多留意單位內的天花是否有水漬，一旦出現滲水，因樓上天台涉及公家地方，業權不屬於自己，維修問題將較難解決。

3 頂層單位的水壓較中低層為低，要留意水壓不夠的情況，長期水壓不足不但令熱水供應忽冷忽熱，而且有機會令煤氣爐無法正常啟動，或電熱水爐的發熱線及內膽因長期乾燒而容易損毀。