Market Insight：中港地產股風向已轉

一月期指結算日冇料到，估唔到大戶等到基金月結先嚟發功。昨日個市猶如來回地獄又折返人間，高低位相差603點，整個一月埋單計數，恒指累升9.9%，國指更升15.8%。咁好的開局，基金今次肥過肥仔水。

強勢股似行先一步

昨日是大價股天下，股王騰訊（00700）、中國平安保險（02318）及四大內銀股統統從低位畀人掃番上去，但個市股份的升跌比例，最終仲係顯示跌多過升，好的角度係強勢股行先一步，亦有人會質疑係大戶托指數權重股散水之兆。至於技術走勢上，恒指抽返上10日線之上，守得住唔能夠睇得太淡。

北大人放風話新一年樓市調控唔會手軟，內房企業積穀防饑，近排抽水抽不停。作為一七年賣樓王、合約銷售額逾5,000億元人仔的中國恒大（03333），都走出嚟發180億元本金的二○二三年可換股債券，年息率4.25厘，換股價38.99元。接貨基金作套戥，昨日正股插7.1%落到25.85元收市，創今年新低。

睇番一月中以17.13元批股的碧桂園（02007），昨日收市16.82元，唔肯走的接貨者仲未返家鄉。古勝依舊維持睇法，內房股今年都難有運行，舊年的升幅恐怕無法複製。

租樓一族要繼續捱

反觀香港地產股情況大不同，政府行政干預樓市，辣招可以話已經洗濕個頭，無得縮只有加辣。目前的高首期比例，加埋苛刻壓力測試，普羅買家要經二手市場入市難度極高，結果只能投向發展商高成數按揭，最終益晒新盤，開乜價都要幫襯。

昨日差餉物業估價署公布，私人住宅售價指數升幅又擴大，去年十二月按月錄得1.4%升幅，已經連升21個月，並連續14個月破頂，總計一七年樓價累積升幅14.8%，比前年一六年的7.9%又再增速。信班高官年年靠嚇，話美國加息兼退市要小心資產泡沫爆煲，注定就只能繼續捱貴租。

所持土儲水漲船高

相比內房股，今年古勝更為睇好本地地產股，單係近一年麵粉價格不斷上漲，資產重估經已值得睇高一線。新鴻基地產（00016）現價135.9元，只及每股帳面值172元的0.79倍，恒基地產（00012）市帳率係0.83倍，新世界發展（00017）係0.66倍，如果真係逐幅地皮去重估，折讓至少也有四至五成。

相比於不斷印公仔紙攞錢的內房股，借貨如金的本地大孖沙，在行業進入周期高峰，仲有折讓兼且股息率唔錯，真係去邊度搵。

古勝